Af advokat Anja Ristorp Heidelberg

ABR 89

Når bygherre og rådgiver indgår en aftale om teknisk rådgivning og bistand, vælger parterne i de fleste tilfælde at anvende Almindelige Betingelser for teknisk Rådgivning og Bistand fra 1989 (herefter kaldet ABR 89) som grundlag for aftalen. Offentlige bygherrer er oven i købet i vidt omfang forpligtede til at anvende ABR 89 som grundlag for deres rådgivningsaftaler, jf. cirkulære om pris og tid fra 1991.

ABR 89 er et såkaldt agreed document, udarbejdet af byggeriets organisationer sammen med Økonomi- og Erhvervsministeriet.

Men ABR 89 er ikke nogen lov, og det kræves derfor, at parterne rent faktisk aftaler ABR 89. Der stilles dog ikke høje krav til aftalen herom, når aftalen indgås af professionelle parter.

Rådgivere skal derimod ved indgåelse af aftaler med bygherrer, der er forbrugere, være opmærksomme på, at der stilles skærpede krav til, at forbrugeren er gjort bekendt med aftalegrundlaget. Man bør derfor, når der indgås aftale med en bygherre, der er forbruger, udlevere en udskrift af ABR 89.

I nærværende artikel vil jeg gennemgå nogle udvalgte punkter i en rådgivningsaftale, som er væsentlige ved indgåelse af en aftale efter ABR 89.


Rådgivningsaftalen

Umiddelbart stilles der ikke i ABR 89 skrappe krav til selve indholdet af rådgivningsaftalen, når blot parterne har aftalt ABR 89. Der stilles end ikke direkte krav om, at rådgivningsaftalen indgås på skriftligt grundlag, men det er flere steder i ABR 89 forudsat, at rådgivningsaftalen udarbejdes skriftligt. Helt grundlæggende må det også konstateres, at selvom mundtlige aftaler er lige så gyldige som skriftlige, er mundtlige aftaler vanskeligere at bevise, hvorfor skriftlighed skal være udgangspunktet.

Der findes forskellige standard aftaleformularer (paradigmer), der kan anvendes, hvorved parterne automatisk vil blive nødt til at tage stilling til nogle basis spørgsmål i en rådgivningsaftale som f.eks. honorarform, opgavens økonomiske grundlag o.l. Det er dog flere steder i ABR 89 forudsat, at der tages stilling til en række yderligere forhold, hvilket parterne naturligvis bør imødekomme i den skriftlige rådgiveraftale. Således er det f.eks. i punkt 6.2.2. forudsat, at parterne tager stilling til rådgiverens ansvar og forsikringsdækning, og i medfør af 6.1.1. kan parterne aftale dagbod for rådgiverens overskridelse af fastsatte tidsfrister.

Det må derfor anbefales, at der indgås individuelle og konkret tilpassede skriftlige rådgiveraftaler mellem parterne, hvori ABR 89 vedtages med de nødvendige tilføjelser og fravigelser, med behørig hensyntagen til rådgivningens art og omfang.

 

Rådgivningens omfang

Rådgivningsaftalen indgås oftest meget tidligt i forløbet af en byggesag. I nogle tilfælde har bygherren en detaljeret idé til projektet, i andre tilfælde har bygherre alene en overordnet idé for projektet, og projektet detaljeres i et samarbejde med rådgiveren.

Det kan være en udfordring for rådgiveren at få skabt et overblik over bygherrens krav og ønsker, og det er som følge heraf væsentligt for både bygherre og rådgiver at få afgrænset rådgiverens ydelser, især hvis der er indgået en aftale om fast honorar. Rådgiver har efter ABR 89 punkt 2.1.6. krav på regulering af sit honorar, hvis rådgiver skal udføre ydelser, der ikke er omfattet af rådgivningsopgaven, og som medfører et ikke ubetydeligt merarbejde. Vurderingen heraf vil tage udgangspunkt i parternes aftale.

ABR 89 har i punkt 2.3. opdelt rådgivningsfaserne i nogle hovedfaser, som bl.a. omfatter programfasen, projekteringsfasen, udførelsesfasen osv., men ABR 89 indeholder ikke nogen definition af faserne.

Ydelsesbeskrivelserne fra Danske ARK og FRI kan bidrage med en afgrænsning af rådgiverens ydelser i de enkelte faser af rådgivningen. Men ydelsesbeskrivelserne kan sjældent stå alene, idet der f.eks. er en hel del ydelser, der i beskrivelsen er beskrevet med ”kan” og dermed åbner mulighed for et valg for aftalens parter, ligesom der skal træffes tilvalg af såkaldte ”øvrige rådgivningsydelser”, som ikke automatisk indgår i sædvanlige rådgivningsfaser.

Den seneste udgave af Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Planlægning fra december 2009 er udarbejdet i samarbejde med Praktiserende Landskabsarkitekters Råd, således at landskabsarkitektydelserne som noget nyt nu er indarbejdet i Ydelsesbeskrivelsen for Byggeri og Planlægning.

Rådgivningens former, herunder ansvarsperioden

ABR 89 punkt 2.2. beskriver to former for rådgivning, nemlig ”delt rådgivning” og ”totalrådgivning”.

Ved delt rådgivning løses opgaven af flere rådgivere, og bygherren har en rådgivnings-aftale med hver enkelt rådgiver, f.eks. ingeniør og arkitekt.

Ved totalrådgivning indgår bygherren én rådgivningsaftale, og den valgte rådgiver kan herefter indgå underrådgiveraftaler med andre tekniske rådgivere. F.eks. kan bygherren indgå en totalrådgivningsaftale med en arkitekt, der herefter indgår et samarbejde med en egen valgt ingeniør, landskabsarkitekt o.l. (underrådgivning).

I forbindelse med indgåelsen af sådanne underrådgiveraftaler, skal totalrådgiveren være særligt opmærksom på Forældelseslovens betydning for totalrådgiverkontrakter indgået med forbrugere. Det følger nemlig af Forældelsesloven, at rådgiver hæfter i maksimalt 10 år for mangler, hvorimod ABR 89 forudsætter maksimalt 5 års ansvar. Hvis rådgiveren indgår en totalrådgiverkontrakt med en forbruger, og aftaler ABR 89, vil totalrådgiveren hæfte i op til 10 år for eventuelle mangler. Indgår totalrådgiveren herefter en underrådgiveraftale, og aftaler totalrådgiveren også her ABR 89 med sin underrådgiver, vil der i forholdet mellem totalrådgiver og underrådgiver være aftalt 5 års ansvar. Totalrådgiveren vil således ikke være dækket ind i forhold til sit 10-årige ansvar over for forbrugeren i sine underrådgiveraftaler.

Som følge heraf anbefales det at tilføje en bestemmelse i underrådgiveraftalerne, hvorefter der aftales en fravigelse af 5 års ansvaret i ABR 89 punkt 6.2.3.1., såfremt der er indgået en totalrådgivningsaftale med en bygherre, der er forbruger.

Du kan læse mere om forældelseslovens betydning for rådgiveraftaler i artiklen ”10-årigt projektansvar for arkitekter og ingeniører” af advokat Christian Molt Wengel.

Udover det nævnte forhold om Forældelsesloven, er der en lang række andre forhold, der konkret bør aftalereguleres i en underrådgiveraftale, herunder bl.a. ansvar, værneting, forsikring m.v.

 

Honorarformer

ABR 89 indeholder i punkt 3.1. en beskrivelse af forskellige honorarformer.

Ved valg af honorarform er det en forudsætning, at omfanget og indholdet af rådgiverens opgave er defineret, som beskrevet ovenfor.

De mest anvendte honorarformer er fast honorar, honorar efter regning og honorar efter byggeudgift.

Ved fast honorar bærer rådgiveren risikoen for, at honoraret passer til opgaven, forudsat at opgaven forløber normalt. Dette indebærer, at omfanget og indholdet af opgaven skal være veldefineret i rådgiveraftalen, ligesom der også bør ligge en tidsplan for opgavens løsning. Fast honorar bør derfor som udgangspunkt kun benyttes i de tilfælde, hvor der foreligger en klart defineret opgave for rådgiveren.

Ved honorar efter regning, beregnes honoraret på grundlag af den tid, rådgiveren anvender til opgavens løsning. Rådgiveren er dog efter ABR 89 punkt 3.1.1.3. forpligtet til at opstille et budget for hver fase efter aftale med bygherren, men da honoraret ikke er fast fra aftaleindgåelsen, stilles der ikke de samme krav til definitionen af opgavens omfang og indhold så tidligt i forløbet som ved f.eks. fast honorar. Bygherren bør derfor kun indgå aftaler om honorar efter regning, når rådgiverens opgave er veldefineret, ligesom bygherren bør være opmærksom på, at der er aftalt en fast timepris.

Ved honorar efter byggeudgift, beregnes honoraret som en procentdel af byggeudgiften. Her kan det økonomiske grundlag for opgavens løsning være af afgørende betydning, især i det tilfælde, at opgaven ikke kan gennemføres inden for de afsatte økonomiske rammer. Der er i rets- og voldgiftspraksis eksempler på, at det pålægges rådgiver at foretage beregning af honoraret ud fra de aftalte økonomiske rammer, uagtet at byggeudgiften senere viser sig at blive væsentligt større. Selvom honorar efter byggeudgift måske som udgangspunkt virker fleksibel, er det bestemt anbefalelsesværdigt, at opgavens omfang og indhold, herunder de økonomiske rammer, er veldefinerede i rådgiveraftalen.


Økonomisk grundlag for opgavens løsning

Et andet væsentligt punkt i kontrakten er det økonomiske grundlag for byggesagen, der bør fremgå af parternes aftale. Den økonomiske ramme kan have væsentlig betydning for begge parter, og rådgiver skal f.eks. være opmærksom på den økonomiske rammes betydning for rådgiverens honorar og forpligtelse til omprojektering.

Der foreligger en del rets- og voldgiftspraksis om rådgivers krav på honorar, når den i rådgivningsaftalen anførte økonomiske ramme ikke kan overholdes, og der lægges i disse sager særlig vægt på, om den manglende overholdelse af den økonomiske ramme beror på fejlskøn eller andre faglige fejl fra rådgivers side. Rådgiver bør derfor inden kontrakten indgås vurdere den økonomiske ramme i forhold til bygherrens krav til projektet.

Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Planlægning meddeler i punkt 3.4.4. bygherren ret til at forlange projektet revideret efter nærmere aftalte vilkår, når den økonomiske ramme ikke kan overholdes. Ydelsesbeskrivelsen overlader det således til parterne at indgå aftale om vilkårene herfor.

Bygherre vil ofte i rådgiveraftalen koble en omprojekteringsklausul til den økonomiske ramme, således at rådgiver ved overskridelse af den økonomiske ramme har pligt til at foretage omprojektering, og i mange tilfælde vil bygherren kræve vederlagsfri omprojektering.

Da hverken ydelsesbeskrivelsen eller ABR 89 tager stilling til vilkårene for omprojektering, er det væsentligt, at parterne aftaler de konkrete retningslinier for en eventuel omprojektering i rådgiveraftalen, herunder at parterne tager stilling til honorar, omfang, mulighederne for tidsfristforlængelse osv.

Opsummering

Selvom parterne har aftalt ABR 89, eventuelt suppleret med den for opgaven relevante ydelsesbeskrivelse fra FRI og Danske Ark, bør begge parter have særligt fokus på en individuel tilpasning af rådgiveraftalen, idet der både i ABR 89 og ydelsesbeskrivelserne er forudsat stillingtagen til en række punkter. Rådgiveraftalen bør derfor altid uarbejdes individuelt til den konkrete byggesag, og gerne med den nødvendige juridiske bistand.

Denne artikel indeholder kun et begrænset udvalg af de områder, der er væsentlige at få individuelt tilpasset i den enkelte rådgiveraftaler, og er på ingen måde en udtømmende fremstilling. Således vil det ofte være relevant at indgå individuelt tilpassede vilkår for f.eks. ophavsret og ansvar.

Såfremt du har spørgsmål til artiklen eller rådgiveraftaler, er du velkommen til at kontakte en af specialisterne hos MOLT WENGELpå telefon 7022 4999 eller info@mowe.dk