Byggeri og forbrugere – Den nye AB-Forbruger

De almindelige betingelser (AB-Forbruger) er blevet til i et samarbejde mellem Erhvervs- og Byggestyrelsen, Danske Byggeri, Tekniq – Installatørernes Organisation og Forbrugerrådet. AB-Forbruger er i juni 2012 revideret i et samarbejde mellem Energistyrelsen, Dansk Byggeri, Tekniq, Forbrugerrådet og Håndværksrådet.

Som det gælder for AB 92, er det en betingelse for anvendelse af AB-Forbruger, at det udtrykkeligt mellem parterne aftales, at betingelserne finder anvendelse.

I det følgende vil jeg gennemgå nogle af de væsentligste forskelle mellem den kendte AB 92 og AB-Forbruger, og kort redegøre for, hvad man som entreprenør, skal være opmærksom på, når man indgår aftaler med en forbruger som slutkunde.

Moms

Som en afvigelse fra AB 92 § 1, stk. 4, er det angivet i AB-Forbruger § 5, at alle beløbsangivelser er inklusiv moms. Det er derfor som tilbudsgiver vigtigt at få tilrettet standardtilbudsskemaerne, så der ikke først i forbindelse med fakturering af ydelserne opstår tvivl om, hvorvidt værdien af de leverede ydelser kan tillægges moms.

Dagbøder beregnes dog fortsat ekskl. moms.

Sikkerhedsstillelse

Vilkår om entreprenørens sikkerhedsstillelse findes i AB-Forbruger § 10. Ifølge denne bestemmelse skal entreprenøren modsat AB 92 alene stille sikkerhed overfor forbrugeren, når det er aftalt mellem parterne. Sikkerheden skal stilles senest 8 dage efter aftalens indgåelse og udgør 15 % af entreprisesummen.

Forbrugeren og entreprenøren skal videre være opmærksom på, at sikkerhedsstillelsen modsat AB 92 ophører 1 år og 30 dage efter afleveringen, jf. § 10, stk. 2, nr. 5. Bestemmelsen stiller forbrugeren ringere, end bygherren er stillet efter AB 92 § 6, stk. 4-5 (om nedskrivning ved 1-års-eftersyn og ophør efter 5 år). Reglerne om forbrugerens sikkerhedsstillelse findes i AB-Forbruger § 11. Ifølge denne bestemmelse skal forbrugeren modsat AB 92 kun stille sikkerhed overfor entreprenøren, hvis det er aftalt mellem parterne. Entreprenøren kan derfor ikke som under AB 92 ensidigt kræve sikkerhedsstillelse med 8 hverdages varsel undervejs i byggeprocessen. Har forbrugeren stillet sikkerhed overfor entreprenøren, kan forbrugeren til enhver tid i byggeprocessen kræve, at sikkerhedsstillelsen nedskrives til restentreprisesummen. Set fra et entreprenørsynspunkt må ændringerne i vilkårene om sikkerhedsstillelse i AB-Forbruger overordnet anses som en forbedring i forholdet til reglerne i AB 92.

Byggeperiode/Tidsplan

Som et nyt tiltag er det anført i AB-Forbruger § 12, at medmindre andet aftales, skal arbejdet påbegyndes og afsluttes inden rimelig tid. Fastlæggelsen af begrebet rimelig tid, sker på baggrund til den konkrete byggesags art og omfang. Det kan anbefales, at parterne aftaler en tidsplan/sluttermin, så usikkerhed herom undgås.

Vejledningspligt

AB-Forbruger indeholder i § 14 en vejledningspligt for entreprenøren. Det fremgår af bestemmelsen, at entreprenøren inden og under arbejdets udførelse skal vejlede forbrugeren. Vejledningspligtens omfang og konsekvenserne af dens tilsidesættelse er overladt til retspraksis. Entreprenørens pligt må gå (betydeligt) videre end den pligt til at sige fra over for åbenbare projektfejl mv., som gælder i almindelige entrepriseforhold

Arbejde i regning

Er der ikke er aftalt en fast pris for arbejdet, fremgår det af AB-Forbruger § 24, at forbrugeren skal betale det, som under hensyn til arbejdets art, omfang, udførelse, sædvanlig pris samt omstændighederne i øvrigt må anses for rimeligt. Reglen var ny i 2010, men stemmer overens med hidtidig rets- og voldgiftspraksis.

Prisoverslag

§ 24 i AB-Forbruger fastslår, at hvis entreprenøren har givet et prisoverslag, skal entreprenøren hurtigst muligt indhente forbrugerens stillingtagen til arbejdets fortsættelse, hvis prisen for arbejdet overstiger 15% i forhold til overslaget, med mindre andet er aftalt. Hvis entreprenøren ikke indhenter forbrugeres stillingtagen, har forbrugeren ikke pligt til at betale det beløb, der kunne være sparet, hvis forbrugeren havde haft mulighed for at tage stilling til arbejdets forsættelse.

Det er derfor vigtigt, at entreprenør og forbruger har en fælles forståelse af, hvorvidt der er afgivet et fast tilbud, et overslag eller om arbejdet udføres i regning, så begge parter er klar over, om der skal reklameres, hvis overslaget ikke holder.

A conto betalinger

Når AB-Forbruger er aftalt, er udgangspunktet for forbrugerens betaling efter AB-Forbruger § 25, at betaling skal ske, når arbejdet er afleveret. Bestemmelsen får den konsekvens, at entreprenøren alene kan kræve a conto betalinger eller løbende betalinger, hvis det er aftalt mellem entreprenøren og forbrugeren, jf. AB-Forbruger § 26.
Entreprenøren må være særligt opmærksom på dette, da udgangspunktet bryder med det sædvanlige udgangspunkt i AB 92, hvorefter entreprenøren kan kræve udbetaling a conto en gang om måneden, jf. AB 92 § 22.

Aflevering

Bevisbyrden for at arbejdet er afleveret påhviler entreprenøren, jf. AB-Forbruger § 37. Det fremgår af bestemmelsen, at arbejder betragtes som afleveret, når entreprenøren har meddelt forbrugeren, at arbejder er udført eller der er afholdt en afleveringsforretning. Det anbefales derfor, at entreprenøren giver skriftlig meddelelse til forbrugeren, når arbejdet er færdigt. § 38 i AB-Forbruger indeholder bestemmelser om afleveringsforretning for entrepriser med en entreprisesum over kr. 50.000.

Mangler

Mangelsbegrebet er meget lig mangelsbegrebet i AB 92. Man har dog fundet anledning til at præcisere i AB-Forbruger § 40, stk. 2, at bygningsreglementets krav til den enkelte entreprenørs udførelse af arbejdet skal overholdes. Det anføres videre i § 40, stk. 3, at hvis krav i bygningsreglementet medfører, at arbejdet skal udføres i henhold til en anvisning, der normalt laves af en rådgiver, og foreligger denne anvisning ikke, eller hvis arbejder skal udføres på baggrund af en rådgivers anvisning, er den enkelte entreprenør ikke ansvarlig herfor. Entreprenøren skal dog give underretning til forbrugeren, hvis entreprenøren vidste eller burde vide, at arbejdet ikke kan udføres korrekt uden en anvisning eller hvis anvisningen er åbenlys forkert.

Bestemmelsen i AB-Forbruger § 40, stk. 3 henviser til bestemmelsen i AB-Forbruger § 21, hvorefter entreprenøren har en underretningspligt i forhold til forbrugeren, hvis entreprenøren finder, at aftalen ikke yder tilstrækkelig vejledning til udførelsen af arbejdet. Det er derfor vigtigt, at man som entreprenør har en løbende skriftlig dialog med forbrugerne om arbejdets udførelse, så der kan føres bevis for, at der er givet meddelelse om uklare forhold.

Det er videre vigtigt at være opmærksom på, at der i AB-Forbruger ikke er samme opdeling som i AB 92 §§ 31 og 32 vedrørende reklamation over mangler konstateret før og efter afleveringen. Forbrugeren mister således ikke retten til at påberåbe sig synlige mangler som ikke påberåbes ved afleveringsforretningen, jf. reklamationsreglen i AB-Forbruger § 42, som omtales nærmere nedenfor under punktet “Forældelse”.

Forældelse

AB-Forbruger § 48 bestemmer med henvisning til forældelsesloven, at entreprenøren som udgangspunkt hæfter for mangler i 10 år efter afleveringen både hvad angår synlige og ikke synlige mangler. Ansvaret for mangler bortfalder dog 3 år efter det tidspunkt, hvor forbrugeren opdagede eller burde have opdaget manglen.

Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at forbrugere efter AB-forbruger § 42 har en pligt til at reklamere “inden rimelig tid” efter en mangel er eller burde være konstateret. Det gælder som udgangspunkt både mangler konstateret ved afleveringsforretningen og mangler konstateret efter afleveringen. 2010-vilkårene indeholdt en bestemmelse om, at reklamation inden 2 måneder altid er rettidig. Selvom denne passus er fjernet ved revisionen af AB-forbruger i 2012, må det stadig antages at være gældende. Det er samtidig vigtigt, at entreprenøren sørger for at tilrette ansvarsperioden for mangler mellem entreprisekontrakter efter AB-forbruger (hæftelse i op til 10 år) og eventuelle underentreprisekontrakter efter AB 92 (hæftelse i 5 år). Såfremt kontrakterne ikke er afstemt, risikerer entreprenøren at falde i den såkaldte ”entreprenørklemme”, hvorefter entreprenøren mod underentreprenøren ikke kan videreføre mangelskrav rejst af forbrugerbygherre, når der er gået mere end 5 år efter afleveringen.

1-års eftersyn

Ifølge AB-Forbruger § 58 skal der afholdes 1-års eftersyn, hvis entreprisesummen er højere end kr. 500.000 inkl. moms. Såfremt entreprisesummen er under kr. 500.000 inkl. moms, afholdes 1-års eftersyn, hvis en af parterne anmoder om det inden 1 år efter afleveringen. AB-Forbruger fastsætter i §§ 58-61 procedureregler for 1-års eftersynets afholdelse.

Tvister

Udgangspunktet i AB 92 er, at tvister afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed.
I henhold til AB-Forbruger § 63 er udgangspunktet, at forbrugeren enten skal indbringe sagen for et ankenævn eller for de almindelige domstole, hvis der opstår en tvist. Tvister med forbrugere skal således ikke afgøres ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed. Bestemmelsen i AB-Forbruger kan have den uheldige konsekvens, at en hovedentreprenør der har indgået en entreprisekontrakt med en forbruger og samtidig benyttet sig af en underentreprenør på AB 92-vilkår må tåle, at tvisten skal afgøres i to forskellige instanser, såfremt kravet skal videreføres mod underentreprenøren (da tvisten med underentreprenøren skal afgøres ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed og tvisten med forbrugeren ved de civile domstole).

Det er derfor vigtigt at få tilpasset underentreprenørkontrakterne i de tilfælde, hvor slutkunden er en forbruger.

Afslutning

Ovenstående punkter udgør et udvalg af de væsentligste forskelle mellem AB-Forbruger og AB 92.

Til trods for at der pr. 1. januar 2010 (revideret 2012) foreligger et sæt betingelser som er særligt rettet mod aftaleforholdet mellem entreprenører og forbrugere, er det vigtigt at præcisere, at entreprisekontrakten altid skal tilpasses den konkrete byggesag. Det gælder særligt, da AB-Forbruger kan anvendes ved både fag, hoved og totalentrepriser.

Derudover bør entreprenørerne sikre sig, at de særlige vilkår der gælder for forbrugere aftales videre med hovedentreprenørens underentreprenører. I modsat fald risikerer hovedentreprenøren at komme i “klemme” mellem forbrugeren og underentreprenøren. Det gælder både i forhold til forældelsesreglerne som i forhold til tvisternes afgørelse ved de civile domstole.

Byggeriets parter opfordres derfor til ved aftaleindgåelsen at søge uklarheder og potentielle tvistepunkter afklaret, inden entreprisekontrakten skrives under.

Spørgsmål til entreprisekontrakter generelt og AB-Forbruger kan rettes til Niels Heldgaard på 88 16 84 10 eller nh@mowe.dk