Fejl og mangler konstateret ved afleveringen af et byggeri giver ofte anledning til tvister mellem entreprenøren og bygherren. Det skyldes blandt andet, at de effektive værktøjer til afhjælpning af mangler, der følger af AB 92 og ABT 93, ikke anvendes af bygherren og rådgiverne. Mangelafhjælpningen trækker derfor ofte ud, hvilket giver udfordringer med utilfredse ejere og slutbrugere, som kan skade parterne kommercielt
Reglerne i AB 92 og ABT 93 om frister for afhjælpning af mangler
Efter AB 92 og ABT 93 er afleveringstidspunktet afgørende for, om et byggeri lider af mangler. Det gælder, uanset om manglerne kan konstateres på afleveringstidspunktet eller er skjulte.
Når der påvises mangler ved et byggeri i forbindelse med afleveringen, har entreprenøren, efter AB 92 og ABT 93 § 31, stk. 1, både pligt og ret til at afhjælpe manglerne. Med andre ord er bygherrens mangelsbeføjelse principalt at kræve naturalopfyldelse, og entreprenøren skal have mulighed for at udbedre manglerne, inden bygherren kræver godtgørelse eller afslag i entreprisesummen.
AB 92 og ABT 93 fastsætter i § 31 en enkel og effektiv proces for bygherrens fastsættelse af frister til entreprenørens afhjælpning af mangler påvist ved afleveringen:
- Bygherren skal efter afleveringsforretningen skriftligt fastsætte en rimelig frist til afhjælpning af mangler påvist ved afleveringen.
- Hvis bygherren ved entreprenørens færdigmelding eller udløbet af den fastsatte frist til afhjælpning, ikke mener, at entreprenøren har udbedret manglerne påvist ved afleveringen, skal bygherren inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler der stadig påberåbes.
- Afhjælper entreprenøren herefter ikke straks manglerne, har bygherren ret til at lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen.
Et par gode råd
Hvis der er tale om ukomplicerede mangler, kan bygherren – efter Molt Wengels opfattelse – med fordel følge den enkle, effektive proces for håndtering af mangler påvist ved afleveringen, der følger af AB 92 og ABT 93 § 31, og allerede efter afleveringsforretningen fastsætte en endelig rimelig frist for afhjælpning af manglerne.
Udbedrer entreprenøren ikke manglerne tilfredsstillende inden fristens udløb, skal bygherren huske at meddele det skriftligt til entreprenøren inden 10 arbejdsdage.
Udbedrer entreprenøren herefter ikke straks de påberåbte mangler, har bygherren mulighed for hurtigt at iværksætte en proces til at få manglerne udbedret for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen.
Det er Molt Wengels anbefaling, at bygherren sikrer sig, at der er tilstrækkelig dokumentation for manglernes tilstedeværelse, inden udbedring iværksættes for entreprenørens regning. Det kan eksempelvis ske ved afholdelse af syn og skøn.
Komplicerede mangler
Hvis der er tale om et stort antal mangler eller mere komplicerede mangler – eksempelvis vedrørende installationer – er det Molt Wengels anbefaling, at bygherren fastsætter en 2. ledet frist, der sikrer:
- at entreprenøren efter afleveringsforretningen bekræfter, at entreprenøren vil udbedre de mangler, som bygherren har påberåbt ved afleveringen, og
- at entreprenøren herefter inden for en rimelig fastsat frist efter afleveringen fremsender en redegørelse samt tidsplan for udbedring af de påberåbte mangler, som bygherren kan acceptere.
Overholder entreprenøren ikke fristerne, eller har entreprenøren ikke afhjulpet manglerne i overensstemmelse med tidsplanen, bør bygherren inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren hvilke mangler, der stadig påberåbes. Afhjælper entreprenøren herefter ikke straks manglerne, kan bygherren lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen.
Flere gode råd
Byggeprocessens afsluttende faser kan suppleres med en aftale om før-aflevering, der bl.a. er med til at sikre, at byggeriet gennemgås for fejl og mangler et stykke tid før den egentlige aflevering.
Bygherreforeningens Kvalitetsudvalg har udarbejdet en vejledning om bl.a. før-aflevering, der nærmere beskriver processen her.