Forældelse af bygherrens mangelskrav

For god ordens skyld skal det bemærkes, at når vi i dette nyhedsbrev taler om forældelse af bygherrens mangelskrav mod entreprenøren, så gælder det tilsvarende i forholdet mellem hoved- og totalentreprenøren og deres underentreprenører.

Kort om forældelsesreglerne

Reglerne om forældelse af bygherrens mangelskrav mod entreprenøren findes i Forældelsesloven. Heraf fremgår, at der gælder to forældelsesfrister for bygherrens mangelskrav:

En forældelsesfrist på 3 år som regnes fra det tidspunkt, hvor bygherren ”kendte eller burde kende” sit mangelskrav mod entreprenøren (Forældelseslovens § 3, stk. 1 og 2.)

En absolut forældelsesfrist på 10 år som regnes fra det tidspunkt, hvor den pågældende mangel opstod (dvs. misligholdelsestidspunktet), uanset om bygherre var bekendt med eller burde være bekendt med manglen på dette tidspunkt (Forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4)

​Såfremt bygherren ikke gør noget for at forfølge sit mangelskrav mod entreprenøren inden udløbet af de to nævnte frister, fortaber bygherren sin ret til at gøre mangelskravet gældende.

Beboerhenvendelser og 3 års-forældelsesfristen

Som et eksempel kan nævnes kendelsen KFE 2014.233 VBA, som blev afsagt af Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed den 20. maj 2014.

Bygherren havde tilbage i januar 2005 antaget en totalentreprenør til at forestå både projekteringen og udførelsen af en ombygning af plejeboliger til seniorboliger. Almindelige Betingelser for Totalentreprise (ABT 93) var gældende. I forbindelse med mangelgennemgangen udsendte bygherren spørgeskemaer til beboerne, og en beboer havde blandt andet anført følgende i en statusliste den 1. oktober 2007 (min fremhævning):

”Kraftig lydtransmission fra/til nabolejlighed(er). Status: E undersøgte efterfølgende forhold på loftet over lejlighedsskel og har ikke fundet nogen udførelsesfejl. E har endvidere foretaget en >>lydprøve<<, som jeg ikke kender resultatet af.”

Ved brev af 23. januar 2011, det vil sige mere end 3 år senere end den første henvendelse, rettede beboeren atter henvendelse til bygherren omkring lydforholdene i og omkring lejligheden. I brevet var blandt andet anført (min fremhævning):

”Undertegnede har tidligere påtalt den kraftige lydtransmission, der er fra nabolejlighederne til min lejlighed og omvendt. Det blev dog afvist, at der skulle være fejl og mangler i den henseende. Jeg valgte på det tidspunkt (ultimo 2008) at se tiden an og således undlade at følge yderligere op på sagen. Det har jeg imidlertid besluttet mig for at gøre nu, hvor den hengåede tid yderligere har bekræftet mig i, at lydtransmissionen er aldeles uacceptabel. Det er mit umiddelbare indtryk, at lydgennemgangen primært sker i og omkring de nye vægge, der er opsat mellem det lille værelse og køkken/stue i nabolejlighederne – altså i det tidligere, langsgående gangareal.… Som følge heraf opfordrer jeg hermed [bygherre] til at foranstalte målinger af luftlydisolationen og trinlydniveauet og iværksætte de bygningsmæssige ændringer, der skal til for at bringe lydgenerne ned på et acceptabelt niveau.”

Bygherren videresendte beboerens breve til totalentreprenøren ved e-mail af 27. januar 2011, hvori blev anført:

”Vi har fået en klage fra en af beboerne. Se… vedhæftede fil. Han bor i den midterste lejlighed i blok B, lejlighedstype 2. Da vi tager klagen alvorligt, vil vi bede E om dokumentation for at byggeloven vedrørende lydforhold er overholdt.”

Totalentreprenøren foretog herefter en måling af luftlydisolationen og trinlydniveauet og udarbejdede en rapport den 9. juni 2011. Bygherren gjorde herefter gældende over for totalentreprenøren, at kravene i bygningsreglementet ikke var overholdt.

Bygherren anlagde voldgiftssag den 8. juli 2013. På det tidspunkt var der forløbet mere end 5 år fra det tidspunkt, hvor bygherre havde modtaget beboerens statusliste i oktober 2007. Voldgiftsretten afgjorde, at bygherrens krav var forældet og lagde bl.a. vægt på, at

bygherren senest i oktober 2007 blev bekendt med problemet, nemlig da beboeren klagede over kraftig lydtransmission fra/til nabolejlighed(er).

det på baggrund af henvendelsen fra beboeren måtte stå eller burde have stået bygherren klart, at problemerne skyldtes en mangel ved byggeriet.

Bygherren mistede således sit mangelskrav mod totalentreprenøren, fordi bygherren først mere end 3 år efter beboerhenvendelsen i oktober 2007 gjorde noget aktivt for at forfølge sit krav.

Den pågældende kendelse er interessant på flere punkter:

For det første illustrerer kendelsen, at beboerhenvendelser kan skabe ”burde viden” hos bygherren med den konsekvens, at den 3-årige forældelsesfrist begynder at løbe, uanset om den nærmere årsag til manglen endnu ikke er afklaret på dette tidspunkt.

Herudover skal det særligt bemærkes ved kendelsen, at bygherren fremsatte et mangelskrav for 29 boliger, og at forældelsesfristen på 3 år for samtlige 29 boliger allerede begyndte at løbe fra det tidspunkt, hvor bygherre modtog henvendelse fra blot én af de berørte beboere.

Kendelsen viser således, at det er særdeles vigtigt, at man som bygherre tager beboerhenvendelser alvorligt, og at der bliver fulgt op herpå, også selvom beboeren selv foreløbigt opgiver at gøre mere i den anledning. Som det fremgår implicit af kendelsen, vil det dog formentlig ikke være enhver beboerhenvendelse, der skaber ”burde viden” hos bygherren, idet det formentlig kræves, at det i et vist omfang er specificeret, hvad der er galt.

Suspension af forældelsesfristen ved forhandlinger?

Efter Forældelsesloven har bygherren flere muligheder for at afbryde forældelsesfristerne. For eksempel kan forældelsesfristerne afbrydes ved, at bygherre anlægger voldgiftssag mod entreprenøren (Forældelseslovens § 16).

På forskellige måder har bygherren i øvrigt efter Forældelsesloven mulighed for at suspendere forældelsesfristen for en vis periode, således at tidspunktet for forældelsesfristens udløb udskydes. Forældelsesfristen suspenderes fx i den periode, hvor bygherren og entreprenøren forhandler om kravet (Forældelseslovens § 21, stk. 5).

Til illustration heraf kan nævnes kendelsen KFE 2014.226 VBA, som blev afsagt af Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed den 14. maj 2014. Her var spørgsmålet netop, om forældelse var udskudt som følge af bygherrens og entreprenørens forhandlinger/drøftelser om kravet:

En entreprenør havde i 2003 som totalentreprenør påtaget sig at opføre 40 andelsboliger for en andelsboligforening. Efter 5 års gennemgangen i marts 2010 forløb lidt mere end 1 år, hvor totalentreprenøren og andelsboligforeningen drøftede afhjælpning af kondensdannelse ved vinduer og døre. Idet parterne ikke kunne finde frem til en mindelig løsning, anlagde andelsboligforeningen voldgiftssag den 17. juli 2013. Spørgsmålet var blandt andet, om parternes forhandlinger om kravet havde sat forældelsesfristen i bero. I sin afgørelse lagde voldgiftsretten vægt på, at totalentreprenøren i forhandlingerne udtrykkeligt havde afvist mangelskravet. Det måtte således have stået klart for andelsboligforeningen, at forhandlingerne mellem parterne vedrørende mangler reelt var afsluttet, også selvom entreprenøren tilbød at fremsende noget supplerende materiale. Forhandlingerne ansås for afsluttet den 9. februar 2012, og da sagen først blev anlagt den 17. juli 2013 (mere end end år efter forhandlingerne var afsluttet), var kravet forældet.

Vil du vide mere?

Du er altid velkommen til at kontakte vores specialister for en uforpligtende drøftelse. Se kontaktoplysningerne her

Deltag på vores kurser og få relevant viden med udgangspunkt i praktiske eksempler. Se de aktuelle arrangementer her