De nye AB-vilkår indebærer mange forandringer for os, der beskæftiger os med byggeri. Et af de områder, du skal være opmærksom på i forbindelse med introduktionen af AB 18, er håndteringen af mangler.

I dette nyhedsbrev sætter vi fokus på de væsentligste ændringer i aftalevilkårene, når det kommer til mangelhåndtering.

Af advokatfuldmægtig Sophie Vang-Korsgaard

Vi, der beskæftiger os med byggeri, kender de trekantede advarselsskilte, der minder os om, at hovedværn er påbudt, og at uvedkommende ikke har adgang på byggepladsen. Forestil dig sådan et velkendt skilt, men med teksten: ”Nye AB-vilkår pr. 1. januar 2019”. Det er vigtigt, at du er fremme i sikkerhedsskoene, spænder sikkerhedshjelmen og er på forkant med de nye standardvilkår, hvad enten du er bygherre, rådgiver eller entreprenør.

Et af de områder, du skal være opmærksom på, er mangelhåndtering. AB 18 indeholder skærpede vilkår for entreprenøren i forhold til, at bygherren skal have et mangelfrit byggeri til tiden.

Førgennemgang sikrer rettidig afhjælpning af mangler
De skærpede vilkår i AB 18 kommer blandt andet til udtryk i reglerne om kassation og den nye regel om en målrettet og dokumenteret tilsynsgennemgang. Særligt ses det ved mangelhåndteringen i forbindelse med aflevering. Som noget nyt skal entreprenøren indkalde til en førgennemgang, dvs. en gennemgang af entreprenørens udførte arbejde i rimelig tid inden den endelige aflevering. Både bygherre og entreprenør har ret og pligt til at deltage i førgennemgangen.

På førgennemgangen udarbejdes en førgennemgangsprotokol vedrørende mangler, som vi kender det fra selve afleveringsforretningen. Tanken er, at entreprenøren skal afhjælpe de mangler, som påtales ved førgennemgangen, inden den endelige aflevering. Det skal nedbringe manglernes type og omfang til den egentlige aflevering af byggeriet.

Ved selve afleveringsforretningen skal der fortsat udarbejdes en afleveringsprotokol, som vi kender det. Som noget nyt skal parterne under afleveringsforretningen aftale en afholdelse af en såkaldt afhjælpningsgennemgang, hvor bygherre og entreprenør gennemgår manglerne påberåbt af bygherren på afleveringsforretningen og konstaterer, om de er blevet afhjulpet.

Sørg for at afhjælpe eller reklamere i tide
Hvis entreprenøren ikke har afhjulpet manglerne inden afhjælpningsgennemgangen, skal bygherre inden for 10 arbejdsdage reklamere over for entreprenøren og informere om, hvilke mangler der stadig påberåbes. Herefter er udgangspunktet, at entreprenøren mister sin afhjælpningsret for de mangler, der stadig måtte forefindes, og at bygherre kan iværksætte afhjælpning på entreprenørens regning. Det er nyt i forhold til AB 92, hvor entreprenøren i forbindelse med afleveringsforretningen havde to muligheder for at afhjælpe manglerne. Vær dog opmærksom på, at bygherre stadig efter AB 18 skal bevissikre manglerne, før de afhjælpes af entreprenøren.

Så hvad betyder for mig som bygherre eller entreprenør?
De nye AB 18-vilkår betyder derfor for både bygherre og entreprenør, at parterne skal være meget omhyggelige med at aftale vilkår og frister vedrørende afhjælpningen af påberåbte mangler.

Hvor bygherren skal være opmærksom på at reklamere inden for 10 dage, skal entreprenøren nu være særligt opmærksom på at foretage afhjælpningen inden for de aftalte rammer for ikke at miste sin afhjælpningsret.