Dagboden er for mange bygherrer førstevalget, når der skal vælges sanktion over for entreprenørens forsinkelse. Valget er nærliggende, da dagboden er beskrevet som en af to muligheder i AB92 § 25, stk. 2 og stk. 3. Den anden sanktionsmulighed er som bekendt erstatning efter dansk rets almindelige erstatningsregler.
Ulempen ved at vælge dagbod er, at bygherren er afskåret fra at gøre tab – ud over dagboden – gældende over for entreprenøren. Derfor er det væsentligt, at når man vælger dagbod, at dagbodens størrelse fastsættes på bagrund af det forventede tab.
Dagbod er praktisk, fordi bygherren ikke skal dokumentere, at han har lidt et tab i anledning af entreprenørens forsinkelse med byggeriets sanktionsbærende termin(er). Bygherren skal blot tælle antallet af dage, som byggeriet er forsinket, og gange med den aftalte størrelse på dagboden.
Matematikken er ikke svær ved beregning af dagbod, men i praksis er mange ofte i tvivl om, hvornår dagboden skal varsles over for entreprenøren. En for sen varsling af dagboden kan få store tidsmæssige og økonomiske konsekvenser for bygherren.
Hvad siger AB92 og ABT93 om varsling af dagbod?
Hverken AB 92 eller ABT 93 indeholder regler om, hvornår og hvordan bygherren skal fremsætte sit dagbodskrav over for entreprenøren.
Via voldgiftpraksis kan der dog udledes en regel om, at bygherren i hvert fald skal reklamere over en indtrådt forsinkelse uden ugrundet ophold. Bedømmelsen af, hvornår en reklamation er sket uden ugrundet ophold, er konkret, men bygherren bærer bevisbyrden for, at der er reklameret rettidigt.
Et godt eksempel på for en for sen reklamation kan ses i en sag, hvor bygherren, som havde indgået en aftale med en entreprenør om en renoveringsopgave på to af foreningens afdelinger.
I den konkrete sag modtog foreningen den 19. februar 2013 en mail, hvor totalentreprenøren tog ”forbehold for tidsplanen” som følge af en tvist med boligforeningen om, hvem der bar projekteringsansvaret for blandt andet nogle altaner.
Boligforeningen sendte først formelt et dagbodskrav den 18. juli 2013, 3 måneder efter den oprindeligt aftalte afleveringsfrist og 4 måneder efter modtagelsen af entreprenørens forbehold for tidsplanen.
Voldgiftsretten fandt, at boligforeningens dagbodkrav var fortabt som følge af den sene reklamation.
Voldgiftsrettens kendelse er ikke overraskende, men følgende passage i voldgiftsrettens præmisser kan give stof til eftertanke:
”[Bygherren] afviste ikke tidsfristforlængelse, da [Entreprenøren] den 19. februar 2013 tog forbehold for rammetidsplanen.” (vores fremhævning)
Voldgiftsrettens bemærkninger kan give anledning til at overveje, om bygherren også skal ”reklamere”, når han bliver opmærksom på forhold, som medfører en risiko for, at byggeriet bliver forsinket?
Svaret er formentlig ja. Bygherren bør ikke afvente den faktiske overskridelse af en sanktionsbærende termin, hvis bygherren længe forinden var blevet bekendt med en eller flere af de omstændigheder, som kunne give – og rent faktisk gav – anledning til byggeriets forsinkelse. I disse tilfælde må bygherren (også uden ugrundet ophold) orientere entreprenøren om:
- hvorfor tiden ikke kan forventes at holde, og
- om bygherren rent faktisk har tænkt sig at gøre brug af sin ret til at kræve dagbod, såfremt mistanken rent faktisk manifesterer sig i ansvarspådragende forsinkelse.
Såfremt bygherren går og ”putter” med sin bekymring, har entreprenøren jo ikke mulighed for at foretage en vurdering af, om entreprenøren kan eller vil forcere arbejdet for at undgå dagbod.
Voldgiftsrettens bemærkninger afspejler et grundprincip i entrepriseretten om, at byggesagens parter har en loyalitetsforpligtelse over for hinanden, og at parterne gennemsnitligt bedst tjent med gøre hinanden bekendt med sine bekymringer om fx tid og økonomi så hurtigt som muligt – også inden byggeriets formelle aflevering.
Idet nyere voldgiftspraksis samtidig har afskåret bygherren fra at kræve dagbod med tilbagevirkende kraft, er det Molt Wengels anbefaling, at bygherren – og også bygherrens rådgivere – bliver hurtigere og bedre til at gøre entreprenøren opmærksom på bygherrens (kommende) dagbodskrav.
Reklamationen skal være utvetydig. Det betyder, at formuleringer som ”der tages forbehold for dagbod” bør undgås – også selvom det kan være ubehageligt, at trække grænserne hårdt op. Den manglende reaktion kan, som det fremgår af den konkrete sag, få store konsekvenser.
Molt Wengel har udviklet en skabelon (blandt flere), som kan hjælpe bygherren med at opfylde de formelle krav til en behørig reklamation. Skabelonen kan findes her.