Der er kommet et lovforslag, der skaber klarhed om brugen af den delegerede bygherremodel. Læs om ændringerne og om, hvad de betyder i praksis.

Af advokatfuldmægtig Sebastian Lindemark Bruun

Almene boligselskaber og private bygherrer bruger ofte den delegerede bygherremodel, når de opfører blandet byggeri med både private og almene boliger. Modellen er til for, at det almene boligselskab kan opfylde sine forpligtelser efter almenboliglovgivningen og udbudsreglerne. Nu har regeringen fremsat et lovforslag, der skaber klarhed og gør det noget lettere at anvende modellen i praksis.

I dette nyhedsbrev kan du læse om den delegerede bygherremodel og om lovforslaget, der indebærer ændringer i brugen af modellen.

Den delegerede bygherremodel – kort fortalt

I dag er det i stigende grad en betingelse for udviklingen af nye beboelsesområder, at en del af de boliger, der bliver opført, skal bestå af alment boligbyggeri. Eksempelvis kræver lokalplanerne i dag oftest, at nybyggerier indeholder 25 % almene boliger. Det giver mulighed for, at den private bygherre kan indgå i et samarbejde med et alment boligselskab om at opføre et blandet byggeri med både private og almene boliger.

Almenboliglovgivningen og udbudsreglerne sætter dog visse begrænsninger for samarbejdet. Eksempelvis er det et krav, at det almene boligselskab opfører de almene boliger selv. Det kan hurtigt blive en hindring for et optimalt udbytte af samarbejdet om at opføre blandet byggeri med almene og private boliger.

Den problemstilling kan det almene boligselskab og den private bygherre på mange punkter løse med den delegerede bygherremodel.

Modellen går ud på, at det almene boligselskab aftaler, at den private bygherre opfører det blandede byggeri. Ved aftalen overtager den private bygherre bygherrerisikoen og udbudspligten for det almene boligselskab. Det almene boligselskab delegerer dermed sin bygherrerolle til den private bygherre.

Hvad siger lovforslaget?

Lovforslaget, der nu er blevet fremsat, vedrører en lovændring af almenboligloven. Lovforslaget går overordnet ud på, at almene boligselskaber kun kan indgå i et samarbejde med en privat bygherre og efter den delegerede bygherremodel, hvis samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne, og det almene boligselskab ikke løber unødige risici.
Derudover er der på nuværende tidspunkt et krav om, at det almene boligselskab skal eje grunden under opførelsen af boligerne. Dette krav siger lovforslaget, at der i særlige tilfælde kan ses bort fra.
Lovforslaget træder i kraft den 1. juli 2019, hvis det bliver vedtaget inden folketingsvalget.

Du kan læse lovforslaget her

Hvad er nyt?

Med lovforslaget bliver processen for brugen af den delegerede bygherremodel mere smidig.

I dag er der et krav om, at det almene boligselskab skal have skøde på ejendommen, inden byggeriet påbegyndes. Kravet lempes med lovforslaget og kan i særlige tilfælde fraviges. Det betyder, at det almene boligselskab ikke behøver at få skøde på ejendommen, før byggeriet er opført.

Samtidig skaber lovforslaget klarhed om, hvornår byggeriets parter kan bruge den delegerede bygherremodel. Lovforslaget indebærer, at kommunalbestyrelsen konkret skal vurdere, om der er et behov for at etablere almene boliger med henblik på at fremme blandet boligbyggeri.

Afslutningsvis præciserer lovforslaget, hvordan det almene boligselskab sørger for ikke at påtage sig unødige risici. Det gør lovforslaget ved at kræve, at den private bygherre påtager sig bygherrerisikoen på vegne af det almene boligselskab. Det kan eksempelvis gøres ved, at det almene boligselskab først betaler den private bygherre ved afleveringen af byggeriet og ved ejerskabet af de almene boliger. Alternativt kan man gøre det ved, at den private bygherre stiller fuld sikkerhed.

Kravet om, at det almene boligselskab skal sikre sig i forhold til ”unødige risici”, er ikke nyt. Den private bygherre har altid skullet overtage bygherrerisikoen. Men det er nyt, at lovgiveren beskriver, hvordan det almene boligselskab kan sikre sig i forhold til unødige risici.

Udbudspligten

Lovforslaget fastslår, at det almene boligselskab og den private bygherre skal sikre i deres aftale, at udbudspligten skal opfyldes.

Lovforslaget kommer ikke konkret ind på, hvordan parterne opfylder udbudspligten. Lovforslaget bidrager derfor ikke til en afklaring af de forskellige måder, vi ser i praksis, hvorpå det almene boligselskab og den private bygherre løfter udbudspligten.

Et godt råd

Den delegerede bygherremodel er langt hen ad vejen en procesplan, der fastlægger rammerne for, hvordan parterne opfører det blandede byggeri til tiden og i overensstemmelse med det almene boligselskabs forpligtelser efter almenboliglovgivningen og udbudsreglerne. Det vil derfor være en god idé for parterne at fokusere på at få klarlagt rammerne for samarbejdet så tidligt i processen som muligt og via en samarbejdsaftale.

Vil du vide mere om den delegerede bygherremodel? Kom til gratis briefing den 4. juni

Den delegerede bygherremodel er et godt værktøj for private bygherrer og almene boligselskaber. Derfor er det nyttigt at være fortrolig med modellen og de ændringer, der er på vej.
Molt Wengel holder en gratis briefing om den delegerede bygherremodel, hvor du kan få større indsigt i betydningen af det nye lovforslag, og hvordan du kan bruge modellen. Under briefingen vil du få gode råd til, hvordan du kan sikre dig mod de største juridiske faldgruber ved anvendelsen af den delegerede bygherremodel.

Briefingen, som vi holder i København den 4. juni 2019 fra klokken 14.00-16.00, er rettet mod almene boligselskaber og private bygherrer.

Du kan læse mere og tilmelde dig briefingen her.