Der er ikke længe til den 1. januar 2019, hvor AB-udvalget anbefaler, at vi begynder at anvende det nye AB-system.

I dette nyhedsbrev kan du få tips til, hvilke områder du som bygherre, entreprenør eller rådgiver skal være opmærksom på, når AB 18-vilkårene træder i kraft.

Af advokatfuldmægtig Anna Arends

Vi nærmer os med hastige skridt den 1. januar 2019 og dermed tidspunktet, hvor AB-udvalget anbefaler, at vi begynder at anvende det nye AB-system.

Vi ser de nye aftalevilkår som en gave til byggebranchen som helhed. Med det nye AB-system har vores branche fået en ny ramme for aftaler, der skaber gennemskuelighed, tryghed og ensartethed. Derfor opfordrer vi på det kraftigste alle byggeriets parter til at benytte sig af de nye AB-vilkår i samarbejdet med hinanden.

Hos Molt Wengel gør vi en mærkbar forskel i den danske byggebranche. Derfor gør vi i dette nyhedsbrev opmærksom på områder i de nye regler, der vil få konsekvenser for dig, hvad enten du er bygherre, entreprenør eller rådgiver.

Er du bygherre?

Nye begrænsninger i rådgiverens ansvar

ABR 18 indfører nye begrænsninger i rådgiverens ansvar. Vælger du som bygherre at tegne en projektansvarsforsikring, begrænser det rådgiverens ansvar til dækningssummen. Alternativt begrænses ansvaret til 2 gange honoraret, dog minimum 2,5 mio. kr.

Det betyder, at du som bygherre nøje skal overveje, hvornår du vælger projektansvarsforsikringen og hvilken dækningssum, du ønsker. Du kan derfor med fordel vælge at tegne projektansvarsforsikringen på dine byggeprojekter i tilfælde af, at en ansvarsbegrænsning på 2,5 mio. kr. ikke er nok, f.eks. via en rammeaftale med et forsikringsselskab. Hvis du vælger ikke at tegne en projektansvarsforsikring, kan du som bygherre overveje, om det i det enkelte tilfælde vil være relevant at fravige ABR 18 og forhøje den beløbsmæssige ansvarsbegrænsning, idet mange rådgivere ofte har en løbende ansvarsforsikring på mere end 2,5 mio. kr.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på de nye begrænsninger i rådgiverens ansvar, så du som bygherre ikke selv skal hæfte for eventuelle projekteringsfejl.

Vær opmærksom på, hvem der projekterer hvad

Både i AB 18 og i ABR 18 er der tilføjet nye afsnit om henholdsvis rådgiverens og entreprenørens projektering. Det har betydning for projekteringsansvaret.

I udgangspunktet betragter man det som delt rådgivning, når entreprenøren også skal levere projektering – det vil sige, at hver part er ansvarlig for sin egen del af projekteringen. Hvis entreprenøren skal projektere, skal du som bygherre udpege en projekteringsleder.  Her er det vigtigt, at du tager konkret stilling til, hvem der skal stå for projekteringsledelsen. Projekteringslederen skal være en, du har tillid til og har et godt samarbejde med, da han eller hun vil stå for tilrettelæggelse og udførelse af projekteringer samt sikre koordinering af grænsefladerne mellem de enkelte projekteringsbidrag. Projekteringslederen skal desuden sikre, at de projekterende gennemfører forsvarlig granskning.

Er du entreprenør?

Giv bygherren meddelelse, så du undgår at miste krav

AB 18 viderefører reglerne om bygherrens anvisningsret fra AB 92. Det betyder, at du som entreprenør snarest muligt skal informere bygherren, hvis det er din opfattelse, at bygherrens anvisninger om, hvordan arbejdet skal udføres, indebærer ændringer i arbejdet.

Det er vigtigt, at du hurtigt giver bygherren besked om, at hans eller hendes anvisninger indebærer ændringer i arbejdet. Hvis du ikke får givet besked, inden fristen er udløbet, kan du nemlig miste dit krav om forandring af aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhed som følge af ændringen. Vi vil få at se, hvad det betyder for entreprenørens krav i praksis, når Voldgiftsnævnet skal fortolke de nye regler.

Nye muligheder for tvisteløsning

I de nye AB-vilkår har AB-udvalget indarbejdet en ny model for tvisteløsning. Der er nu flere muligheder for at løse tvister hurtigere end gennem den traditionelle voldgiftssag, blandt andet i form af en løsningstrappe, mediation, mægling og hurtig afgørelse, som alle skal bidrage til, at tvister der måtte opstå, løses tidligt, billigt og helst af parterne selv.

Indførelsen af den nye løsningstrappe betyder i praksis, at parterne først kan gå videre til andre former for tvisteløsning, når de selv har gennemført forhandlinger på forskellige ledelsesniveauer. Den nye model skal sikre, at parterne afsøger muligheden for selv at løse tvisten ved forlig, inden de inddrager hjælp udefra På den måde undgår I dyre voldgiftssager, der er tidskrævende og besværlige for alle parter.

Er du rådgiver?

Ny konventionalbod ved glemte ydelser

I tilfælde, hvor du som rådgiver i forbindelse med projekteringen har glemt visse ydelser, og det først konstateres under udførelsen, er der indført en konventionalbod i ABR 18. Husk som rådgiver at tage stilling til dette, da de nuværende rådgiveransvarsforsikringer ikke nødvendigvis dækker sådan en konventionalbod.

Konventionalboden beregnes på baggrund af værdien af det tilkøb, som bygherren må foretage som konsekvens af den glemte ydelse. Konventionalboden er på 5 % og kan maksimalt blive på 10 % af rådgiverens honorar.

Bygherren kan ikke kræve konventionalbod, hvis den samlede pris for bygherrens tilkøb som følge af glemte ydelser er mindre end 2 % af den samlede entreprisesum for bygge- og anlægsarbejdet.

Den nye bestemmelse fraviger de almindelige regler om, at bygherren skal bevise, om han eller hun har lidt et tab samt tabets størrelse. Den svære bevisbyrde har tidligere medført en vis risiko for, at bygherre kunne ende med at betale en højere pris for den glemte ydelse. Der er derfor indført en objektiv beregningsmetodik, når bygherren ikke konkurrenceudsætter alle nødvendige ydelser.

Informer straks bygherren om budgetoverskridelser, så du undgår at miste krav

Hvis du som rådgiver undervejs i en fase bliver opmærksom på, at der enten er eller er risiko for væsentlige overskridelser af det senest opdaterede budget, så skal du straks informere bygherren, som derefter skal fortælle dig, hvordan du som rådgiver skal forholde dig. 

Hvis du opdager, at bygherrens anvisning om hvordan du skal forholde dig ved budgetoverskri­delsen indeholder en ændring af arbejdet, skal du underrette bygherren snarest muligt.

Reglen om, at du skal underrette bygherren snarest muligt, har til formål at få afdækket eventuelle tvister mellem parterne, om, hvorvidt en meddelelse fra bygherre indebærer en ændring eller blot en anvisning. Du skal i denne sammenhæng være opmærksom på, at hvis du ikke overholder fristen, kan du miste krav på honorar eller tidsfristforlængelse.

Vi ses næste år til en forbedret byggebranche

Med disse råd til områder, som du som enten bygherre, entreprenør eller rådgiver skal være opmærksom på, vil vi i Molt Wengel takke for et godt og begivenhedsrigt 2018 og endnu en gang opfordre til, at byggeriets parter anvender de nye aftalevilkår.

Vi ser frem til det nye år og til at opleve den forskel, vi forventer, at AB 18-vilkårene kommer til at gøre i form af et tættere samarbejde mellem byggeriets parter og færre tvister, der hurtigt kan løses af parterne selv.

Glædelig jul og godt nytår.