Som vi har beskrevet i vores første nyhedsbrev om Covid-19-situationen på danske byggepladser (læs det her) , kræver en force majeure situation, at entreprenøren ikke kunne have forudset begivenheden.
Statsministeriet har forlænget nedlukningen af Danmark til d. 13. april 2020, og situationen i den danske byggebranche kan derfor ikke længere betragtes som force majeure, da det nu kan forudses af alle parter.
I dette nyhedsbrev uddyber vi, hvorfor det er vigtigt, at bygherren håndterer Covid-19 situationen med rettidig omhu. Desuden belyser nyhedsbrevet, hvordan bygherren kan undgå at betale for meget for den risiko, som entreprenøren givetvis vil tage betaling for, grundet den usikkerhed Coronavirus medfører for fremtiden.
Med dette nyhedsbrev vil vi hjælpe bygherrer såvel som entreprenører med at håndtere retningslinjerne for udbud i den kommende tid. Særligt relevante uddrag af AB 92, AB 18 samt ABR 18 er kommenteret for at vise, hvor man som bygherre med fordel kan fokusere sin indsats i udbuddene.
Retningslinjer for udbud er især vigtige nu, da et aktivt byggeri i Danmark er en af grundstenene for at fastholde fremtidig vækst for samfundet.
Situationen
Når en entreprenør afleverer et tilbud på et byggeri- eller anlægsarbejde efter den 11. marts 2020, hvor Statsministeriet indførte de første reguleringer af situationen, er situationen (vel)kendt og kan derfor ikke indeholdes i begrebet force majeure. Så hvad skal entreprenøren (og bygherren) så gøre på de igangværende og kommende udbud?
Risikoen er, at entreprenøren – på grund af usikkerhed omkring Covid-19 situationen – øger sit risikotillæg, indregner byggepladsudgifter for en længere periode osv. Men også bygherren har en risiko for ”sanktioner”, hvis f.eks. hensynet til beboere i en særlig risikogruppe indebærer, at entreprenørens arbejdsgang må ændres.
Den udbudte hovedtidsplan bør naturligvis forholde sig til situationen, som vi kender den p.t. Men eftersom vi ikke ved, hvor længe retningslinjerne fra myndighederne vil blive fastholdt, er det vanskeligt at tage højde for situationen i f.eks. et renoveringsprojekt, der skal løbe over de næste år. Så hvordan undgår man som entreprenør at påtage sig en større risiko end nødvendigt? Og hvordan undgår man som bygherre at betale for meget for den risiko?
I dette nyhedsbrev fokuserer vi primært på bygherrens muligheder for at håndtere situationen med rettidig omhu.
Hvad kan man gøre som bygherre?
Uanset om du skal indgå en AB 92, AB 18 eller ABR 18 aftale med en leverandør, har du mulighed for at regulere situationen i aftalen og udbudsmaterialet.
Udbudsmaterialet bør tage højde for, at der på udbudstidspunktet gælder særlige retningslinjer for arbejdets udførelse for at undgå smittespredning af Covid-19. Dansk Byggeri har udarbejdet en vejledning om byggepladsens indretning, som du evt. kan tage udgangspunkt i eller vedlægge som en del af udbudsmaterialet. Dermed kan entreprenøren enten prissætte det arbejde, vejledningen giver anledning til, som en tillægspris – alternativt kan entreprenøren prissætte den besparelse, der opnås ved almindelig byggedrift og sædvanlig bemanding af byggepladsen. Det giver dig mulighed for at regulere på entreprisesummen afhængig af, hvornår retningslinjerne omkring Covid-19 ændrer sig. Dansk Byggeris vejledning kan findes her
For offentlige/almen bygherrer gælder et krav om så vidt muligt at følge AB’erne uden fravigelser. Derfor skal du altid være opmærksom på, om fravigelserne er nødvendige og rimelige.
For de almene bygherrer gælder, at fravigelser skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Derfor skal du som almen bygherre være opmærksom på, om kommunen i forbindelse med skema A-tilsagnet har sat begrænsninger op for de fravigelser, du kan tilføje i entrepriseaftalen og evt. bede om kommunalbestyrelsens godkendelse, medmindre fravigelserne kan rummes inden for de standardfravigelser, du allerede har fået godkendt af kommunen.
Aftalevilkår i AB 92, du med fordel kan overveje nærmere, når du udbyder det næste projekt:
§ 3, stk. 2 og stk. 3, hvorefter entreprenøren skal oplyse en bindende delpris/enhedspris på byggepladsdrift pr. måned. Det giver dig et overblik over udgifterne til forlænget byggetid, hvis du som bygherre er årsag til forsinkelsen. Tilføjelsen til § 3, stk. 2 og stk. 3 hænger sammen med fravigelsen til § 14, § 24, § 26 og § 27 nedenfor.
§ 9, stk. 1 om entreprenørens arbejdsplan, så kravene til arbejdsplanen præciseres nærmere, f.eks. ved at kræve at tidsplanen skal tage højde for nedsat produktion, leverancer og arbejdskraft, der bevæger sig over grænsen og til beskrivelse af arbejdsprocesserne, så bygherren kan sikre, at der er adgang til ejendommen. Sidstnævnte er særligt relevant for renoveringer, hvor adgangen til boliglejemål kan være begrænset af hensyn til beboere i en særlig risikogruppe i forhold til Covid-19.
§ 11, stk. 1 om entreprenørens deltagelse i projektgennemgang i det omfang, det er beskrevet i udbudsmaterialet, hvor bygherren kan tilføje muligheden for at projektgennemgangsmøderne gennemføres via onlinemøde og på skriftligt grundlag.
§ 14, stk. 3, så enhedsprisen på byggeplads pr. måned kan reguleres uafhængig af begrænsningerne på 15%/100%.
§ 14, stk. 5, så besparelser begrundet i, at myndighederne lemper deres retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 godskrives bygherren i overensstemmelse med enheds-/delprisen på tilbudslisten (forudsætter naturligvis, at du har tilføjet en enheds-/delpris på tilbudslisten).
§ 19 om byggemøder, så byggemøder f.eks. kan indkaldes via online-møder og med skriftlig forberedelse.
§ 22, stk. 3, hvorefter entreprenøren kun kan kræve betaling for materialer, der leveres inden for 20 arbejdsdage. For at sikre rettidig levering i en situation, hvor materialers bevægelighed kan være generet af bl.a. øget grænsekontrol og nedsat produktion, jf. bemærkningen ovenfor til § 9, stk. 1, kan bygherren overveje at tilbyde betaling til entreprenøren for materialer, der er bestilt til levering udover de 20 arbejdsdage under forudsætning af, at entreprenøren stiller sikkerhed som beskrevet i stk. 2.
§ 24, stk. 1, nr. 3) om entreprenørens ret til tidsfristforlængelse, så der udtrykkeligt bliver taget stilling til, at Covid-19 ikke er force majeure, idet situationen var kendt på tidspunktet for aftalens indgåelse. Du kan overveje at indsætte nogle faste kriterier for, hvornår evt. nye tiltag rækker ud over, hvad entreprenøren med rimelighed kunne have forudset som følge af Covid-19, f.eks. hvis mere end X% af entreprenørens eller underentreprenørens medarbejdere sendes i karantæne eller der udstedes påbud eller retningslinjer, der går udover hvad entreprenøren med rimelighed kunne forvente på tidspunktet for aftalens indgåelse.
§ 24, stk. 1, nr. 5), hvorefter offentlige påbud eller forbud, der ligger inden for myndighedernes retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 på tidspunktet for entreprenørens afgivelse af tilbud, ikke er omfattet af bestemmelsen. Tilføjelsen skal gentages i forhold til § 27, stk. 2 som en fravigelse til udgangspunktet om, at entreprenøren har krav på godtgørelse ved myndighedspåbud.
§ 25 om entreprenørens hæftelse ved forsinkelse, hvor bygherren kan regulere situationen omkring Covid-19 eksplicit, evt. med henvisning til bemærkningerne til § 24, stk. 1, nr. 3) ovenfor.
§ 26 om bygherrens ret til tidsfristforlængelse, således at bygherren har ret til tidsfristforlængelse, hvis arbejdet f.eks. forsinkes af begrænsninger i adgangen til boliger med beboere i den særlige risikogruppe for smitte af Covid-19. For at undgå et risikotillæg på tilbudssummen kan du overveje samtidig at lave en tilføjelse til § 27, således at entreprenøren får betaling for forlænget byggepladsdrift, hvis begrænsningerne i adgangen til boliger forhindrer arbejdets fremdrift i henhold til hovedtidsplanen og entreprenørens arbejdsplan (jf. ovenfor vedrørende kravene til entreprenørens arbejdsplan), og at afregning i så fald sker til den oplyste enheds-/delpris på tilbudslisten (det forudsætter naturligvis, at der er afsat en separat post på tilbudslisten til denne prissætning).
Til §§ 28 og 31, hvis afleveringsforretningen ikke kan gennemføres som normalt på grund af myndighedernes retningslinjer i forhold til at undgå smittespredning af Covid-19.
Vær også opmærksom på AB 92 § 22, stk. 6, hvorefter entreprenøren formentlig kan kræve regulering af materialepriser, hvis de stiger som følge af f.eks. grænsekontrol o.l.
Hvis arbejdet skal udføres i fagentreprise, stiller Covid-19 situationen særlige krav til bygherrens koordinering af arbejdet. I den situation kan du overveje at lave en tilføjelse til AB 92 § 20 om, at entreprenøren har et særligt ansvar for at sikre, at samarbejdet med andre entreprenører overholder myndighedernes retningslinjer. Tilføjelsen bør suppleres med en beskrivelse af samarbejdet, forholdene på byggepladsen osv., der vedlægges udbudsmaterialet. Se evt. Dansk Byggeris vejledning her.
Aftalevilkår i AB 18, du med fordel kan overveje nærmere, når du udbyder det næste projekt:
§ 13, stk. 1 om entreprenørens arbejdsplan, så kravene til arbejdsplanen præciseres nærmere, f.eks. ved at kræve at tidsplanen skal tage højde for nedsat produktion, leverancer og arbejdskraft, der bevæger sig over grænsen og til beskrivelse af arbejdsprocesserne, så bygherren kan sikre, at der er adgang til ejendommen. Sidstnævnte er særligt relevant for renoveringer, hvor adgangen til f.eks. boliglejemål kan være begrænset af hensyn til beboere i en særlig risikogruppe i forhold til Covid-19.
§ 19 om gennemførelsen af projektgennemgange, hvis myndighedernes retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 sætter begrænsninger for gennemførelsen af projektgennemgangsmøderne. Forholdet kan også reguleres i byggesagsbeskrivelsen og kan f.eks. indeholde en nærmere beskrivelse af, hvordan projektgennemgangen skal gennemføres, f.eks. ved skriftlige indlæg, onlinemøder o.l.
§ 24 så enhedsprisen på byggeplads pr. måned kan reguleres uafhængig af begrænsningerne på +20%/-10%/100%.
§ 24, stk. 5, så besparelser begrundet i, at myndighederne lemper deres retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 altid godskrives bygherren i overensstemmelse med enheds-/delprisen på tilbudslisten (forudsætter naturligvis, at du har tilføjet en enheds-/delpris på tilbudslisten).
§ 25, stk. 5, så du tager stilling til, om ændringer begrundet i håndtering af retningslinjer i forhold til at undgå smittespredning af Covid-19 skal indføres i ændringsloggen.
§ 26, stk. 2 om hindringer, så det præciseres, hvordan evt. nye retningslinjer eller begrænsninger af adgangsforholdene for at undgå smittespredning af Covid-19 skal håndteres.
§§ 31-32 om bygge- og projekteringsmøder, så møderne f.eks. kan indkaldes via online-møder og med skriftlig forberedelse.
§ 34 om indeksregulering, hvis byggetiden forlænges som følge af nye retningslinjer i forhold til at undgå smittespredning af Covid-19 eller arbejdet forsinkes som følge af f.eks. karantæneramte medarbejdere hos entreprenøren/underentreprenører/leverandører.
§ 39, stk. 1, litra c) om entreprenørens ret til tidsfristforlængelse ved force majeure. Covid-19 er ikke force majeure, når situationen var kendt på tidspunktet for aftalens indgåelse. Du kan overveje at indsætte nogle faste kriterier for, hvornår evt. nye tiltag rækker ud over, hvad entreprenøren med rimelighed kunne have forudset som følge af Covid-19, f.eks. hvis mere end X% af entreprenørens eller underentreprenørens medarbejdere sendes i karantæne eller der udstedes påbud eller retningslinjer, der går udover hvad entreprenøren med rimelighed kunne forvente på tidspunktet for aftalens indgåelse.
§ 39, stk. 1, litra e), hvorefter offentlige påbud eller forbud, der ligger inden for myndighedernes retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 på tidspunktet for entreprenørens afgivelse af tilbud, ikke er omfattet. Tilføjelsen skal gentages i forhold til § 27, stk. 2 som en fravigelse til udgangspunktet om, at entreprenøren har krav på godtgørelse ved myndighedspåbud.
§ 40 om entreprenørens hæftelse ved forsinkelse, hvor bygherren kan regulere situationen omkring Covid-19 eksplicit, evt. med henvisning til bemærkningerne til § 39, stk. 1, litra c) ovenfor.
§ 41 om forcering, således at bygherren kan kræve ”normal bemanding”, når de særlige retningslinjer for byggepladserne ikke længere er aktuelle. Prisen herfor kan reguleres i overensstemmelse med tilbudslistens enhedspris, jf. bemærkningerne ovenfor om udbudsmaterialet.
§ 42 om bygherrens ret til tidsfristforlængelse, således at bygherren har ret til tidsfristforlængelse, hvis arbejdet f.eks. forsinkes af begrænsninger i adgangen til boliger med beboere i den særlige risikogruppe for smitte af Covid-19. For at undgå et risikotillæg på tilbudssummen kan du overveje samtidig at lave en tilføjelse til § 43, således at entreprenøren får betaling for forlænget byggepladsdrift, hvis begrænsningerne i adgangen til boliger forhindrer arbejdets fremdrift i henhold til hovedtidsplanen og entreprenørens arbejdsplan (jf. ovenfor vedrørende kravene til entreprenørens arbejdsplan), og at afregning i så fald sker til den oplyste enheds-/delpris på tilbudslisten (det forudsætter naturligvis, at der er afsat en separat post på tilbudslisten til denne prissætning).
§ 43, stk. 2 om bygherrens hæftelse ved forsinkelse som følge af offentlige påbud eller forbud, hvor betalingen til entreprenøren for forlænget byggetid håndteres i overensstemmelse med bemærkningerne til § 42 ovenfor.
§§ 44, 45 og 48 hvis førgennemgangen og afleveringsforretningen ikke kan gennemføres som normalt på grund af myndighedernes retningslinjer i forhold til at undgå smittespredning af Covid-19.
Vær også opmærksom på AB 18 § 35 om prisregulering f.eks som følge af statslige indgreb eller ekstraordinære prisstigninger.
Hvis arbejdet skal udføres i fagentreprise, stiller Covid-19 situationen særlige krav til bygherrens koordinering af arbejdet. I den situation kan du overveje at lave en tilføjelse til AB 18 § 13, stk. 2-4 om, at entreprenøren har et særligt ansvar for at sikre, at samarbejdet med andre entreprenører overholder myndighedernes retningslinjer. Tilføjelsen bør suppleres med en beskrivelse af samarbejdet, forholdene på byggepladsen osv., der vedlægges udbudsmaterialet. Se evt. Dansk Byggeris vejledning her.
Aftalevilkår i ABR 18, du med fordel kan overveje nærmere, når du udbyder det næste projekt:
§ 12 om rådgiverens ydelsesplan, så kravene til ydelsesplanen præciseres nærmere, f.eks. ved at kræve at ydelsesplanen skal tage højde for de gener, retningslinjerne for at undgå smittespredning af Covid-19 medfører, f.eks. i forhold til afviklingen af fælles projekterings- og projektgranskningsmøder.
§ 20, stk. 5 så du tager stilling til, om ændringer begrundet i håndtering af retningslinjer i forhold til at undgå smittespredning af Covid-19 skal indføres i ændringsloggen.
§ 27 om projektgennemgang, hvis myndighedernes retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 sætter begrænsninger for gennemførelsen af projektgennemgangsmøderne.
§§ 28-30 om bygherre-, projekterings- og byggemøder, så møderne f.eks. kan indkaldes via online-møder og med skriftlig forberedelse.
§ 33, stk. 3 om indeksregulering af rådgiverhonoraret hvis projekteringsperioden forlænges som følge af nye retningslinjer i forhold til at undgå smittespredning af Covid-19 eller arbejdet forsinkes som følge af f.eks. karantæneramte medarbejdere hos rådgiveren/underrådgivere.
§ 38, stk. 1, litra c) om rådgiverens ret til tidsfristforlængelse, ved force majeure. Covid-19 er ikke force majeure, når situationen var kendt på tidspunktet for aftalens indgåelse. Tilføjelsen skal gentages i forhold til §§ 19-20 om, at rådgiveren kan fremsætte krav om ekstrabetaling, når forudsætningerne for rådgiverens arbejde ændres. Du kan overveje at indsætte nogle faste kriterier for, hvornår evt. nye tiltag rækker ud over, hvad rådgiveren med rimelighed kunne have forudset som følge af Covid-19, f.eks. hvis mere end X% af rådgiverens eller underrådgiveres medarbejdere sendes i karantæne eller der udstedes påbud eller retningslinjer, der går udover hvad rådgiveren med rimelighed kunne forvente på tidspunktet for aftalens indgåelse.
§ 38, stk. 1, litra e), hvorefter offentlige påbud eller forbud, der ligger inden for myndighedernes retningslinjer for at undgå smittespredning af Covid-19 på tidspunktet for rådgiverens afgivelse af tilbud, ikke er omfattet. Tilføjelsen skal gentages i forhold til §§ 19-20 om, at rådgiveren kan fremsætte krav om ekstrabetaling, når forudsætningerne for rådgiverens arbejde ændres.
§ 39 om rådgiverens hæftelse ved forsinkelse, hvor bygherren kan regulere situationen omkring Covid-19 eksplicit, evt. med henvisning til bemærkningerne til § 38, stk. 1, litra c) ovenfor.
§ 52 om bygherrens mulighed for at udskyde opgaven, f.eks. hvis opgaven udskydes på grund af at bygherrens medarbejdere bliver ramt af karantæne eller fordi adgangen til ejendommen er begrænset som følge af beboere i den særlige risikogruppe for smitte af Covid-19. Bygherren bør i samme forbindelse tage stilling til konsekvenserne af en udskydelse, f.eks. ved at fastsætte en fast godtgørelse til rådgiveren til dækning af de udgifter, udskydelsen påfører rådgiveren og udgifter til genoptagelsen af opgaven. Du kan i samme forbindelse overveje, om du ønsker at stille krav om, at opgaven videreføres af de samme nøglepersoner som tidligere, idet et sådan krav ofte indebærer en større risiko for rådgiveren.
§ 53 om afbestilling af opgaven, hvis retningslinjerne for at undgå smittespredning eller andre forhold begrundet i Covid-19 situationen gør det nødvendigt for bygherren at afbestille opgaven. Eftersom Covid-19 situationen er kendt, risikerer bygherren at skulle betale tabt dækningsbidrag til rådgiveren i henhold til stk. 3.
Gennemgangen ovenfor tager alene udgangspunkt i at håndtere Covid-19 situationen. Der kan være andre fravigelser/præciseringer/tilføjelser, der er relevante for den enkelte bygherre.
Hvis du har spørgsmål til håndteringen af coronavirus som offentlig bygherre, eller spørgsmål til en konkret problemstilling, er du velkommen til at kontakte os. Du kan kontakte os på info@mowe.dk eller på +45 7022 4999.
Af advokat Anja Ristorp Heidelberg