Der er sket væsentlige ændringer i ABR 18, både i opbygning og indhold. I denne måneds nyhedsbrev giver vi vores bud på, hvad du som bygherre og rådgiver skal være opmærksom på, når de nye regler træder i kraft den 1. januar 2019.

Udover ABR18 følger en ændring af Ydelsesbeskrivelserne fra Danske Ark og FRI. Ydelsesbeskrivelse for Byggeri & Planlægning (2012) erstattes af Ydelsesbeskrivelse for Byggeri & Landskab (2018). Med de nye ydelsesbeskrivelser følger en ændring af de velkendte begreber. Hovedprojektet vil fremover hedde Udbudsprojektet og Projektopfølgning vil fremover hedde Udførelsesprojektet. Dermed integreres entreprenør-/leverandørprojekteringen bedre i ydelsesbeskrivelserne. Af samme grund tydeliggøres bl.a. projekteringslederens ansvar og rolle.

Faseinddeling og reklamation

Med den nye ABR 18 sker der en række ændringer vedrørende gennemførelsen af byggeriet, idet den tidligere fastsatte faseinddeling udgår. Faserne i rådgivningen skal fremadrettet bestemmes af parterne, og beror derfor nu på den enkelte rådgiveraftale og rådgivernes ydelsesbeskrivelser. ABR18 har dog stadig den velkendte faseopdeling (programfase, forslagsfase, projektering, udførelse, drift) som et forslag.

Hvis rådgivningsopgaven udføres i faser, skal rådgiveren ifølge de nye regler (ABR 18 § 11) foretage en granskning af sit arbejde ved færdiggørelsen af hver fase. Herefter skal rådgiveren færdigmelde de enkelte faser med henblik på bygherrens godkendelse.

Ved færdigmeldingen af hver enkelt fase skal bygherren meddele rådgiveren, hvorvidt bygherren kan godkende den leverede fase. Hvis ikke bygherren kan godkende den leverede fase, skal bygherren snarest muligt reklamere. Det betyder, at bygherren ved hver faseafslutning skal meddele rådgiveren, hvilke mangler bygherren vil påberåbe sig samt en begrundelse for, hvorfor der er tale om mangler.

Tilbageholdelse af rimeligt beløb

Hvis bygherren mener, at rådgiverens arbejde er mangelfuldt, får bygherren ifølge de nye regler (ABR 18 § 34, stk. 8) nu den mulighed at tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for, at rådgiveren afhjælper de mangler, der blev påtalt ved afleveringen af en fase. Processen om færdigmelding og tilbagehold af beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler har været almindelig praksis i AB 92. Muligheden er nu udtrykkeligt tilføjet i rådgiveraftalerne.

Anvendelsen af bestemmelsen om tilbagehold forudsætter, at bygherren anvender faseinddeling af opgaven og er opmærksom på at påtale manglerne ved afslutningen af hver fase. Det kræver en struktureret proces, som forholdsvis enkelt kan bygges op om ydelsesbeskrivelserne (der som nævnt snart kommer i en ny udgave, tilpasset det nye AB-system). Faseinddelingen kan således bruges som et aktivt værktøj for at sikre kvaliteten i projektet.

Der er ikke i ABR 18 tilknyttet nogen direkte retsvirkninger af manglende reklamation ved hver faseafslutning. Det vil derfor være en konkret vurdering af den enkelte situation, om manglende rettidig reklamation ved faseafslutningen afskærer bygherren fra at rejse krav.

Hvis rådgiveren efterfølgende ikke afhjælper manglerne, kan bygherren – i stedet for at lade manglerne udbedre for rådgiverens regning – kræve et afslag i rådgiverens honorar (ABR 18 § 48).

Rådgivers ansvar for projektmangler – konventionalbod

I tilfælde hvor rådgiveren i forbindelse med projekteringen har glemt visse ydelser, og det først konstateres under udførelsen, indføres der nu en konventionalbod (ABR 18 § 49). Konventionalboden skal kompensere bygherren for ”mistet konkurrencefordel” på de ekstraarbejder, der er en nødvendig følge af projektmanglerne.

Konventionalboden beregnes på baggrund af værdien af det regningsarbejde, bygherren må foretage som følge af den glemte ydelse. Konventionalboden er på 5 % af ekstraarbejdet, og kan maksimalt være 10 % af rådgiverens honorar. Der er indført en bagatelgrænse på 2 % af entreprisesummen.

Det er vigtigt at bemærke, at konventionalboden ikke gælder, når ekstraarbejdet tilkøbes efter reglerne om enhedspriser. Undtagelsen om enhedspriser skyldes formentlig en tanke om, at entreprenørens enhedspriser har været konkurrenceudsat i forbindelse med tilbudsgivningen. Man kan diskutere rimeligheden her. Bygherrens muligheder for tilkøb via enhedspriser i AB18 § 24 er nemlig begrænset til 20% af entreprisesummen. Bygherren kan derfor komme til at bruge kvoten på tilkøb via enhedspriser på projektmangler, og ikke på egentlige ændringer/tilvalg.

Hvis bygherren kan godtgøre, at tabet som følge af den manglende konkurrenceudsættelse er større end konventionalboden, er bygherren berettiget til at kræve erstatning i stedet. På samme måde kan rådgiveren få erstatningen nedsat, hvis rådgiveren kan godtgøre, at bygherrens tab er mindre end den aftalte konventionalbod.

De nuværende rådgiveransvarsforsikringer dækker ikke nødvendigvis en sådan konventionalbod, så rådgiverne bør søge forholdet afklaret hos deres forsikringsselskab.

Nye ansvarsbegrænsninger

I den nye ABR 18 indføres en fast begrænsning i rådgiverens ansvar (ABR 18 § 50). Ansvaret begrænses til 2 gange rådgiverhonoraret, dog minimum 2,5 mio. kr. Vælger man at tegne projektansvarsforsikring, begrænses rådgiverens ansvar til dækningssummen. Det betyder, at I nøje skal overveje, hvornår I vælger projektansvarsforsikring og hvilken dækningssum, I vil have.

ABR 18 – hvad nu?

I ABR 18 sker der væsentlige ændringer i kravene til rådgiveraftalerne, projektforløbet og parternes rettigheder og pligter. Vi hjælper gerne med implementeringen af ABR 18, så jeres virksomhed er klar til de nye aftalevilkår. Mange af de gode nye tiltag i ABR 18 kan man med fordel allerede nu indarbejde i sine rådgiveraftaler.

Vil du vide mere?

Advokat Anja Ristorp Heidelberg fortæller meget mere om, hvad ændringerne i ABR 18 betyder for dig på kurset ”ABR 18 – Rådgiveraftalen”, der afholdes den 7. juni 2018, kl. 09.30-16.00. Tilmeld dig kurset her.

Kurset har en praktisk vinkel og fokuserer på, hvordan man bedst muligt tager højde for de nye regler, både i rådgiveraftalen og i projektforløbet.

Du kan også holde dig opdateret på Molt Wengels AB-side, hvor vi har kommentarer til alle ændringer i ABR 18.