Brug incitamenter til at opnå fordele for både entreprenør og bygherre

Med indførelsen af AB-systemet er der udgivet fire appendikser:

• Projektudvikling
• Projektoptimering
• Aftaler om opfyldelse af driftskrav
• Incitamentsaftaler.

Vi har tidligere skrevet om appendikset om projektoptimering. I denne artikel dykker vi ned i appendikset for incitamentsaftaler (APP Incitamenter).

Hvad er APP Incitamenter?

APP Incitamenter er et katalog med en række tilvalgsbestemmelser, der oplister, hvornår entreprenøren kan være berettiget til en bonus. Mange bygherrer og entreprenører vil formentlig kunne genkende flere af bestemmelserne, da bestemmelserne også har været brugt i byggeprojekter før APP Incitamenter.

APP Incitamenter samler således en række i byggebranchen kendte incitamentsbestemmelser. Disse incitamentsbestemmelser kan anvendes, uanset om aftalen er indgået på baggrund af det gamle eller det nye AB-system.

I denne artikel giver vi dig nogle gode råd til, hvordan du med fordel kan bruge APP Incitamenter i dine entrepriseaftaler. Bemærk, at der også findes incitamenter, som man kan bruge ved rådgiveraftaler. I dette nyhedsbrev kigger vi dog på de incitamenter, man kan bruge i entrepriseaftaler.

APP Incitamenter indeholder seks incitamentsordninger, som giver entreprenøren ret til en bonus, hvis han lever op til de fastsatte kriterier:

• Bonus for ubrugt afsætning til uforudseelige udgifter (§ 1)
• Bonus ved besparelser (§ 2)
• Bonus ved mangelfri aflevering til aftalt tid (§ 3)
• Bonus ved mangelfri aflevering tidligere end aftalt (§ 4)
• Bonus ved fastholdelse af nøglemedarbejder (§ 5)
• Bonus ved ingen arbejdsskader (§6).

Positive incitamenter fremfor straf

De almindelige AB-betingelser indeholder allerede en række negative incitamentsbestemmelser, for eksempel dagbod, afslag og erstatning, der skal motivere parterne til at opfylde deres forpligtelser.

Incitamentsordningerne i APP Incitamenter adskiller sig fra bestemmelser i de almindelige betingelser ved at være formuleret positivt, det vil sige, at entreprenøren opnår en fordel ved at nå et mål, fremfor at entreprenøren bliver pålagt en straf for ikke at nå et mål.

Det er min erfaring, at negative incitamentsbestemmelser oftere giver anledning til tvister end positive, og det kan derfor være en fordel i højere grad at supplere med positive incitamenter fremfor alene negative. Det er værd at overveje, da bygherrer ofte har fokus på entreprenørernes forpligtelser og dermed de negative incitamenter.

Vi har eksempelvis set mange klausuler, hvor entreprenøren blev pålagt en bod, hvis der skete udskiftning af nøglepersoner, mens jeg meget sjældent oplever at entreprenøren får en bonus for at fastholde nøglemedarbejdere.

Det er ikke nødvendigvis en ulempe for bygherren at bruge positive incitamenter fremfor negative, så længe entreprisesummen er justeret i forhold til de forskellige bonusmuligheder, som aftalen indeholder.

En af de mest almindelige incitamentsbestemmelser er APP Incitamenter § 3, der giver entreprenøren mulighed for at opnå bonus, hvis han afleverer entreprisen uden væsentlige mangler til den aftalte afleveringsdag.

Denne type incitamentsbestemmelse har jeg set brugt i forskellige udformninger. Min erfaring er, at sådan et incitament kan være med til at øge entreprenørens fokus på at overholde tidsplanen, så længe det er realistisk, at entreprenøren kan opnå sin bonus.

Ifølge bestemmelsen er det bygherren, som beslutter, om mangler er væsentlige, og om udbedring af mangler har medført gener for bygherren. Parterne bør derfor i god tid inden aflevering få afstemt forventningerne om, hvornår en mangel er væsentlig.

Der findes en tilsvarende regel i APP Incitamenter § 4, hvor entreprenøren dog modsat § 3 opnår bonus ved aflevering før tid. Dette incitament er derfor egnet til situationer, hvor bygherren for eksempel opnår en økonomisk fordel ved, at byggeriet er tidligt færdigt.

Gode råd til brugen af appendikset

Vælg et incitament, som vil motivere entreprenøren til at nå målet

Idéen med et incitament er, at det skal indebære en fordel for både bygherren og entreprenøren at sætte og opnå et fælles mål. Hvis det fælles mål for eksempel er at aflevere til tiden uden væsentlige mangler, vil bygherren have den fordel at kunne tage sit byggeri i brug til tiden, mens entreprenøren vil opnå ekstra betaling.

Hele idéen med at bruge incitamenter giver dog bedst mening for bygherren, hvis incitamenterne rent faktisk motiverer entreprenøren til opnå bonussen, for eksempel ved at kunne aflevere til tiden uden væsentlige mangler.

Det er derfor nødvendigt, at bonussen har en størrelse, som gør det attraktivt for entreprenøren at arbejde hen imod den. Bygherren skal huske, at det kan kræve en ekstra indsats fra entreprenøren at opnå en bonus. Det kan for eksempel blive nødvendigt for entreprenøren at forcere arbejdet for at blive færdig til tiden, eller det kan blive nødvendigt at bruge flere timer for at finde besparelser i projektet. Bonussen skal helst stå i et rimeligt forhold til entreprenørens arbejde, hvis den rent faktisk skal motivere entreprenøren til at nå det fælles mål.

Vi har oplevet flere kontrakter, hvor bonussen var så lille, at der reelt ikke var noget incitament for entreprenøren til at arbejde hen imod bonussen. I de situationer blev bonussen oftest ligegyldig, fordi den aldrig kom i spil, mens den i andre situationer blev en tillægsbetaling til entreprenøren, som entreprenøren ikke gjorde noget for.

På den anden side skal bonussen naturligvis heller ikke være så stor, at den reelt overstiger bygherrens fordel ved at nå det fælles mål.

Kunsten er altså at fastsætte en bonus, som vil gøre det til en succes for alle parter, hvis kriterierne for bonus opfyldes.

Vælg det incitament, som skaber mest værdi for bygherren

Tanken med APP Incitamenter er ikke, at parterne nødvendigvis skal aftale alle de incitamentsordninger, som appendikset indeholder. Tanken er derimod, at parterne bør vælge den eller de incitamentsordninger, som kan være med til at skabe værdi for alle parter i det konkrete projekt.

Vi har for eksempel rådgivet en bygherre, som skulle have opført en ejendom til erhvervsudlejning til en lejer. Der var allerede er indgået aftale med lejeren, og derfor var det vigtigt, at ejendommen stod færdig til tiden, så lejeren kunne flytte ind til tiden. På den anden side ville det ikke tilføje nogen værdi, at ejendommen blev afleveret før tid, da ejendommen i så fald bare ville stå tom.

På den baggrund aftalte bygherren en incitamentsordning med entreprenøren i stil med APP Incitamenter § 3, hvor entreprenøren fik en relativ stor bonus, hvis afleveringsdagen blev overholdt. Bygherren ville i den konkrete sag ikke have haft fordel af en incitamentsordning i stil med APP Incitamenter § 4, hvor entreprenøren får bonus for aflevering før tid.

Hvordan kan du implementere APP Incitamenter i din entrepriseaftale?

Tillægsbetingelserne i APP Incitamenter skal skrives ind i parternes kontraktgrundlag, for at de bliver gældende i et konkret projekt. Bestemmelserne skal ses som et inspirationskatalog, der kan bruges som inspiration for en konkret bestemmelse, I kan skrive ind i jeres entreprisekontrakt.

Vores bedste råd til dig, som vil bruge det nye APP Incitamenter, er at:

• overveje at bruge positive incitamenter – de kan være til fordel for både bygherren og entreprenøren
• vælge et incitament, som er værdiskabende i det konkrete projekt
• vælge et incitament, der vil øge entreprenørens motivation for at nå det fælles mål.

Derudover er du altid velkommen til at kontakte os på info@mowe.dk eller +45 7022 4999. Du kan også finde appendikserne og læse mere om hele AB-systemet på vores AB-side