Tvister i byggesager er ofte tunge, tidskrævende og dyre. En af de klassiske problemstillinger er, at entreprenørens arbejder lider af mangler. Bygherren har udbudt et byggeprojekt, som entreprenøren har udført, men arbejdet lever ikke op til aftalen. Ifølge AB 18 § 12, stk. 1 skal arbejdet udføres i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med bygherrens anvisninger. Materialer skal desuden være af sædvanlig god kvalitet, medmindre andet er aftalt. Hvis de krav der er oplistet i AB 18 § 12, stk. 1 ikke er overholdt, lider arbejdet som udgangspunkt af en mangel. Denne mangel kan bygherren gøre gældende overfor entreprenøren.

Den primære misligholdelsesbeføjelse for bygherren er at kræve manglen udbedret, og entreprenøren har både ret og pligt til at udbedre manglen. En afgørende forudsætning for at entreprenøren kan ”rette for sig”, er at bygherren reklamerer.

Reklamationen spiller en helt central rolle. Bygherren kan ikke senere påberåbe sig manglen – dvs. gøre den gældende som et kontraktbrud, der skal rettes – hvis bygherren ikke reklamerer i tide. Uden en korrekt og rettidig reklamation risikerer bygherren at miste sine rettigheder i forhold til manglen, og entreprenøren kan komme til at ”slippe” for at udbedre arbejdet eller betale en erstatning. Manglende reklamation kan derfor være retsfortabende for bygherren.

Ud over at manglende reklamation kan medføre tab af bygherrens rettigheder, er der en række andre gode grunde til at have styr på reklamationen. Reklamation kan nemlig også være med til at sikre bevisførelse. Jo længere tid der går, før der reklameres, desto sværere kan det blive at bevise, at der faktisk forelå en mangel, som entreprenøren er ansvarlig for. Ofte vil det også være nødvendigt at føre bevis for mangler ved syn og skøn. Reklamationen kan desuden være med til at sikre en effektiv udbedring. En hurtig reklamation giver entreprenøren mulighed for hurtigt at afhjælpe manglen, så skaden og omkostningerne begrænses.

Kort sagt er reklamation bygherrens vigtigste redskab til at sikre entreprenørens ansvar for mangler, samt andre krav som forsinkelse, erstatning og andre former for misligholdelse.

Når reklamationen glipper, kan entreprenørens mangler altså blive på bygherrens regning.

Krav til reklamationen – hvad skal der til og hvornår?

Spørgsmålet er, hvilke krav der stilles til bygherrens reklamation. For at en reklamation er gyldig og effektiv skal visse krav være opfyldt. Disse krav handler både om indholdet af reklamationen og om de tidsfrister som skal overholdes i forbindelse med reklamationen.

Der skelnes mellem en neutral og en specifik reklamation. En neutral reklamation vil sige, at modparten får besked om, at der er en mangel, uden at det nødvendigvis oplyses, hvilken misligholdelsesbeføjelse der vil blive gjort gældende. Bygherren behøver f.eks. ikke i første omgang oplyse, om denne vil kræve erstatning, afslag eller ophævelse – det vigtige er, at entreprenøren bliver gjort bekendt med problemet. En specifik reklamation derimod angiver udtrykkeligt, hvilken beføjelse bygherren vil gøre gældende i anledning af manglen. Det kan f.eks. være at bygherren meddeler, at denne vil kræve udbedring eller erstatning. Når det kommer til mangler ved byggeriet, er en neutral reklamation som regel tilstrækkelig, da den sikrer, at bygherren kan gøre manglen gældende. Det er herefter muligt at følge op med specifikke krav. Opfølgning behøver ikke ske med det samme – afhængigt af omstændighederne, kan der gå længere tid. Det skete eksempelvis i T:BB 2003.70 VBA, hvor bygherre afgav en neutral reklamation kort tid efter manglerne var konstateret og en specifik reklamation efter ca. 3 år. Dette var rettidigt.

AB 18 opererer med to slags frister for reklamationer for mangler: en relativ frist og en absolut frist.

Den absolutte frist følger af AB 18 § 55, hvorefter bygherrens mangelskrav skal fremsættes senest 5 år efter aflevering​. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse krav i anledning af mangler. 5 års reglen fungerer som en yderste grænse for entreprenørens ansvar for skjulte mangler. I praksis hænger den sammen med det aftalte 5-års eftersyn. AB 18 indeholder visse undtagelser til 5-års fristen, f.eks. hvis entreprenøren har handlet groft uforsvarligt, eller hvis en mangel er blevet afhjulpet, hvorefter der ifølge AB 18 § 55, stk. 2 løber en ny 5-års frist.

Den relative frist fremgår af AB 18 § 49, stk. 2 og indebærer, at bygherren skal reklamere over mangler ”inden rimelig tid” efter at manglen ”er eller burde være opdaget”. Fristens begyndelsestidspunkt spiller en central rolle her, og er typisk det der i praksis kan volde problemer. Fristens begyndelsestidspunkt kan beskrives sådan, at den løber fra det tidspunkt hvor bygherren faktisk opdager manglen, eller hvor bygherren med rimelighed burde have opdaget den. Det er vigtigt at være opmærksom på, at der kan ske identifikation mellem bygherren og bygherrens tekniske rådgiver, sådan at vurderingen sker på baggrund af, hvad den tekniske rådgiver – eksempelvis på en 1-års gennemgang – kunne og burde have opdaget.

Formuleringen “inden rimelig tid” svarer til det velkendte “uden ugrundet ophold” i aftaleretten – det betyder, at bygherren skal reagere så hurtigt, det er rimeligt under omstændighederne. Den juridiske litteratur fastslår, at man som udgangspunkt regner med en professionsmålestok. Det vil sige, at det afgørende er hvilke, mangler der ville være ”synlige for en fagmand”. I T:BB 2017.813 lagde landsretten f.eks. vægt på, at en fagkyndig person ville have bemærket manglerne ved afleveringsforretningen. Udgangspunktet fraviges dog, hvis det er kendeligt for entreprenøren, at bygherren hverken er sagkyndig eller har sagkyndig bistand. I T:BB 2000.95/2 opstod der tvist om mangler ved et nyt tag. En privat bygherre, som havde overtaget ejendommen fra den tidligere ejer, reklamerede første gang i februar 1995. Han fulgte dog ikke op før foråret 1996 og anlagde først retssag i august 1996. Byretten fandt, bygherren havde reklameret for sent, men landsretten omgjorde afgørelsen. Landsretten tillagde det ikke betydning, at bygherren undlod at følge op på reklamationen, formentlig fordi han var privat bygherre uden sagkyndig bistand.

Bygherren skal ikke løbende foretage sagkyndige undersøgelser, men skal gennemgå arbejderne ved aflevering, 1-års og 5-års gennemgangen. Derudover afhænger vurderingen af, hvad bygherren vidste, da manglen opstod. Hvad der konkret er rimeligt, afhænger af manglens karakter og situationen: En åbenlys og synlig mangel skal bygherre reklamere over tidligere end skjulte mangler. Et godt eksempel på forskellen mellem synlige og ikke-synlige mangler, er afgørelsen i T:BB 2016.856 VBA, hvor bygherre reklamerede for sent over synlige mangler, idet afleveringen skete i november 2007 og bygherre først reklamerede på 5 års gennemgangen i august 2012. Til gengæld blev reklamationen over skjulte mangler anset for rettidig, da dette forhold ikke var synligt for bygherren før det blev konstateret i en tilsynsrapport i forbindelse med 5 års gennemgangen. Entreprenøren kunne ikke godtgøre, at bygherren burde have opdaget forholdet tidligere.

Der findes ingen fast grænse for hvornår bygherre skal reklamere for at reklamationen er inden rimelig tid, men praksis giver nogle pejlemærker. Generelt tegner rets- og voldgiftspraksis et forholdsvist bredt billede af hvad der i entrepriseforhold forstås ved ”inden rimelig tid”. I U 1981.28/2 H blev byggeriet afleveret i juni 1973. Reklamationen kom først næsten et år efter i maj 1974. Dette var rettidigt – også for de synlige mangler. Tilsvarende var reklamation ikke for sent i KFE 1983.281 VBA, som vedrørte revner i nogle betonelementer. Revnerne viste sig i 1980, og reklamation skete først i forbindelse med voldgiftssagen, som blev anlagt i maj 1982. Dette var ikke for sent. Omvendt i TBB 2014.975 reklamerede bygherren 19 måneder efter, at åbenlyse mangler var konstateret. Dette var ikke rettidigt.

Der findes utallige eksempler i retspraksis, hvor retten tager stilling til, om der er reklameret rettidigt. Fælles for dem er, at det altid afhænger af den konkrete sag. Tommelfingerreglen er derfor enkel: Reklamér, så snart du opdager manglen.

Navigér sikkert mellem reklamation, forældelse og passivitet

Reklamationsreglerne i AB 18 har en nær sammenhæng med regler om forældelse og passivitet. Bygherren kan ikke blot kan lade stå til, og forholde sig passiv, hvis denne har en viden eller burde viden om at der foreligger en mangel ved byggeriet. I disse tilfælde skal bygherren reagerer for at undgå at blive fanget af passivitetsreglerne.

I henhold til forældelsesreglerne, skal bygherren være opmærksom på, at den almindelige forældelsesfrist er 3 år. Den almindelige forældelsesfrist løber fra det tidspunkt, hvor bygherren fik eller burde have fået kendskab til sit krav​. Med andre ord løber fristen fra samme tidspunkt som den relative reklamationsfrist. Det vil sige, at har bygherren opdaget eller burde bygherren have opdaget manglen, og er der forløbet 3 år, kan bygherren ikke regne med, at den absolutte reklamationsfrist ”redder” ham. Forældelsesfristen vil i dette tilfælde afskære bygherrens krav tidligere end AB 18.

Omvendt kan AB 18’s 5-års absolutte reklamationsfrist nogle gange være strengere end forældelsesloven: Hvis en mangel først opdages 6 år efter aflevering, ville forældelsesloven som udgangspunkt give bygherren 3 år fra tidspunktet for opdagelsen til at gøre manglen gældende, men den absolutte reklamationsfrist i AB 18 har allerede afskåret kravet efter 5 år fra afleveringstidspunktet.

Det kan for eksempel se sådan ud i praksis:

I eksempel 1 mister bygherren sit krav på grund af forældelse, før den absolutte reklamationsfrist afskærer kravet, mens bygherren i eksempel 2 mister kravet ved den absolutte reklamationsfrist, før forældelsen indtræder.

I praksis skal bygherren altså navigere efter den korteste relevante frist – enten aftalen (AB 18) eller forældelseslovens – for at undgå at miste sit krav.

 

Hold styr på fristerne, så kravene ikke går tabt

Reklamationsreglerne i AB 18 skal ikke ses som en ren formalitet, men som et vigtigt samspil af rettigheder og pligter for begge parter. For bygherren er det nøglen til at fastholde entreprenørens ansvar – og for entreprenøren fungerer det som en sikkerhedsventil, der sikrer dennes mulighed for at udbedre arbejderne i de tilfælde, hvor der er nødvendigt. Samtidig sikrer reklamationsreglerne – navnlig 5-årsfristen i AB 18 § 55 – at entreprenøren får en endelig afklaring af sit ansvar, når fristen er udløbet.

Tre gode råd til bygherren:

  1. Gennemgå byggeriet grundigt ved aflevering, gerne med en sagkyndig.
  2. Vær opmærksom på, at sikring af rettigheder starter med en korrekt og rettidig reklamation. Reklamér derfor så tidligt som muligt – og husk, at en neutral reklamation er tilstrækkelig.
  3. Hold styr på de relative og absolutte reklamationsfrister, og sørg for at have styr på forældelses- og passivitetsreglerne, så krav ikke mistes over tid.

Med god praksis kan mange konflikter undgås eller løses effektivt til gavn for alle parter i byggeriet.

Vil du vide mere?

Lyt til advokat Jens Wilhelm Gaardsøes frokostbriefing, Drop sovepuden – du har altid handlepligt. Du finder den i Molt Wengels vidensarkiv, hvor du finder alle optagelser af vores frokostbriefings samlet.

Du er også altid velkommen til at kontakte forfatteren til denne artikel, advokatfuldmægtig Marie Lindø Henker, hvis du har spørgsmål til de entrepriseretlige regler i forbindelse med mangler og frister.