Hvad skal du som bygherre eller entreprenør vide om håndtering af ekstraarbejder?

Når det gælder ekstraarbejder kan entreprenøren skyde bygherren i skoene, at udbudsmaterialet ikke har været tilstrækkeligt klart og tydeligt formuleret, hvilket må komme bygherren til skade (AB 18 § 4, stk. 2). Heroverfor kan Bygherren hævde, at hvis intet andet er aftalt, så skal entreprenøren levere sædvanlig god kvalitet, udført håndværksmæssigt korrekt og med de nødvendige biydelser (AB 18 § 12, stk. 1).

Hvad er aftalt, og hvad er ekstra?

Når der opstår en diskussion om ekstraarbejder, vil det være relevant at identificere, hvilke ydelser der er ekstra – altså hvad der ligger ud over det aftalte. Det sker ved at undersøge, hvad der fremgår af udbudsmaterialet, og hvad der fremgår af entreprenørens tilbud. Desuden har det betydning, hvilken viden entreprenøren havde på tidspunktet for tilbudsafgivelsen. Er der tale om noget uventet, eller er der derimod tale om noget, som entreprenøren burde have taget højde for i sit tilbud. Hvis det stod klart for entreprenøren forud for tilbudsafgivelsen, at udbudsmaterialet var uklart omkring hvilke forudsætninger, der kunne lægges til grund for specifikke poster i tilbudslisten, kan bygherren argumentere for, at entreprenøren burde have gjort opmærksom herpå forud for tilbudsafgivelsen, og deraf kunne tage et konkret forbehold, da entreprenøren ellers vil være bundet af en tilbudt pris.

Afregning af ekstraarbejder

Selvom der er enighed om, at der er udført et stykke ekstraarbejde, opstår der ofte uenighed om, hvordan ekstraarbejdet skal afregnes.

Er et ekstraarbejde omfattet af en aftalt enhedspris, afregnes ekstraarbejdet i overensstemmelse med enhedsprisen, jf. AB 18 § 24, stk. 1.. Enhedspriserne gælder indenfor en variationsgrænse på +/- 100 % af den enkelte post i tilbudslisten. Samlet kan merarbejder reguleres på baggrund af enhedspriser med indtil 20 % af entreprisesummen og mindrearbejder med indtil 10 % af entreprisesummen.

En klausul i aftalen om, at enhedspriserne gælder uden nogen form for variationsgrænse, vil næppe holde i retten. Udgangspunktet er dog fortsat, at enhedsprissatte arbejder skal afregnes efter enhedsprisen, selvom variationsgrænsen er overskredet, jf. AB 18 § 24, stk. 2. Enhedsprisen er altså fortsat gældende, medmindre bygherren eller entreprenøren kan godtgøre, at forudsætningerne for enhedsprisen har ændret sig.

Bygherren kan have en interesse i at vise, at enhedsprisen ikke længere er bindende, hvis den aftalte enhedspris er for høj i forhold til markedsprisen, fx fordi der nu skal købes så store mængder, at der kan opnås en mængderabat, eller fordi markedet har ændret sig. Modsat kan entreprenøren have en interesse i at vise, at enhedspriserne ikke skal være bindende ud over variationsgrænsen, hvis entreprenøren har tilbudt en billig enhedspris, som ikke afspejler entreprenørens reelle omkostninger. Skal enhedsprisen tilsidesættes kræver det, at entreprenøren kan sandsynliggøre at der er en uoverensstemmelse mellem den aftalte enhedspris og de reelle omkostninger, og det derfor vil være urimeligt, hvis entreprenøren skal være bundet af den tilbudte enhedspris også udenfor variationsgrænserne.

Enhedspriser gælder alene for de arbejder, som de er aftalt for. Enhedspriserne kan altså som udgangspunkt ikke udvides til også at gælde andre arbejder.

Er der ikke aftalt enhedspriser og er der heller ikke aftalt andet om afregning af et ekstraarbejde, udføres arbejdet i regning, jf. AB 18 § 24, stk. 3. Arbejdet skal herefter afregnes på baggrund af entreprenørens faktiske omkostninger pålagt et entreprenørtillæg, der typisk omfatter entreprenørens   styringsomkostninger, administrationsomkostninger og fortjeneste. Entreprenørens opgørelsen skal suppleres af en specifikation af arbejdstimer, materialer og materiel, jf. AB 18 § 24, stk. 4.

En spændende diskussion i denne sammenhæng er, hvorvidt entreprenørrabatter på materialer skal tilkomme bygherren ved regningsarbejder – og i så fald i hvilke tilfælde.

Hvor stærk er formodningen om, at entreprenørens pris er rimelig?

En klassiker i entrepriseretlig sammenhæng er princippet i købelovens § 5, hvorefter bygherren skal betale det entreprenøren forlanger, medmindre det er ubilligt. Der kan dog sættes spørgsmålstegn ved, hvor stor udstrækning dette princip reelt har – eller bør have – indenfor entrepriseretten. Uden at gå for dybt ind i denne teoretiske diskussion vil det være vores påstand, at bygherren relativt let vil kunne afkræfte formodningen om, at entreprenørens opgørelse uden videre skal lægges til grund – hvis entreprenøren har undladt at fremsætte opgørelsen på en måde, som gør bygherren i stand til at forholde sig til opgørelsen.

Først og fremmest bør entreprenøren have sendt en specifikation, så bygherren har mulighed for at tage stilling til rimeligheden af kravet. Hvis bygherren er uenig i den opgjorte pris, bør bygherren nøje gennemgå entreprenørens specifikation for fejl, og sammenholde de oplyste priser med V&S/Molio-priser. Her er det dog væsentligt at tage højde for projektets kompleksitet og specialtilpassende komponenter mv.

Entreprenøren kan med fordel have for øje at det typisk vil være sådan, at desto mere gennemsigtig og gennemskuelig specifikationerne er, jo mere tillid vil bygherren umiddelbart have til opgørelserne. På den måde kan parterne forhåbentlig undgå at bruge unødig tid på, at diskutere ekstrakrav.

Lidt om tidsfristforlængelse som følge af ekstraarbejder

Parterne skal også være opmærksomme på, at ekstraarbejder kan give entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, jf. AB 18 § 39, stk. 1, litra a. Nogle aftalesedler er udformet således, at entreprenøren på aftalesedlen skal oplyse om arbejdet har tidsmæssige konsekvenser for det samlede byggeri. Entreprenøren kan tabe sit krav på tidsfristforlængelse, hvis entreprenøren svarer nej i den forbindelse.

Videre er det værd at være opmærksom på, at entreprenøren kan fortabe sit krav på tidsfristforlængelse, hvis entreprenøren ikke fremsætter et krav herom samtidig med, at ekstraarbejdet drøftes med bygherren, jf. AB 18 § 39, stk. 4 og § 25.

Kan parterne ikke blive enige om grundlaget for eller afregningen af ekstraarbejder, er der i AB 18 § 68, stk. 1, litra c mulighed for at bede en opmand afklare uenighederne. Forhåbentlig kan det bidrage til, at parterne kan parkere sine uenigheder, så energien i stedet kan bruges på en god byggeproces.