Konventionalbod i ABR 18 – hvad, hvornår og hvordan?

ABR 18 har nu været flittigt brugt i ca. fire år. Nogle projekter er afsluttet, andre er i deres spæde opstart.

For projekter, hvor udførelsen er godt på vej og måske tæt på afleveringen, kan det være relevant at se på den ændringslog, der løbende er udarbejdet for projektet.

Den vil hurtigt kunne give overblik over de forskellige tilkøb, der har været i udførelsesperioden, og måske også baggrunden for, hvorfor tilkøbet har været nødvendigt.

Det er interessant, fordi der med ABR 18 kom en ny bestemmelse; bestemmelsen om konventionalbod ved rådgivers glemte ydelser (§ 49).

Bestemmelsen vedrører de tilfælde, hvor rådgiveren i forbindelse med projekteringen har glemt noget i projektet, som først konstateres under udførelsen.

En konventionalbod er en på forhånd fastsat kompensation for den konkurrencefordel, bygherren mister ved at ekstraarbejder ikke konkurrenceudsættes. Konventionalboden er i ABR 18 fastsat til 5 % af prisen for tilkøbet. Bygherren skal med andre ord ikke dokumentere et tab, men skal ”blot” dokumentere, at rådgiver har glemt ydelsen.

Bygherre kan kræve konventionalbod, når projektmanglen har medført et køb af ekstraarbejder hos entreprenøren. Boden er ikke blevet mindre interessant af de prisstigninger, vi har set de seneste år. Derfor kommer vi i dette nyhedsbrev også ind på muligheden for at kræve erstatning i stedet for konventionalbod.

For at finde frem til, om du som bygherre er berettiget til at kræve en konventionalbod hos rådgiver, skal du tage stilling til en række spørgsmål:

1) Er der tilkøbt ekstraarbejder, og skyldes tilkøbet rådgiverens ydelser?

2) Er ydelserne ”glemte ydelser”, som er tilkøbt efter reglerne om enhedspriser?

3) Sammenhold den samlede økonomiske opgørelse af de ”glemte ydelser” med værdien af den samlede entreprisesum for arbejdet.

4) Reklamer/rejs et krav mod rådgiveren.

1) Er der tilkøbt ekstraarbejder?

Her skal bygherren undersøge, om der løbende i udførelsesperioden er foretaget tilkøb af ekstraarbejder hos entreprenøren.

Hvis der er betalt ekstraarbejder til entreprenøren, skal bygherren indledningsvist vurdere, om tilkøbene skyldes, at rådgiveren har glemt ydelserne, eller om ydelserne skyldes ændringer krævet af bygherren.

Tilkøb, som skyldes bygherres ønske om ændringer, skal ikke indgå i denne opgørelse.

2) De ”glemte ydelser” og afregning

Hvis tilkøbet af de glemte ydelser er sket ved anvendelse af enhedspriser – altså tilkøbet afregnes i overensstemmelse med en relevant tilbudslistepost – så vil tilkøbet ikke kunne bruges til at kræve konventionalbod. Det skyldes, at enhedspriser har været konkurrenceudsat, og dermed har bygherren ikke mistet en konkurrencefordel.

Her skal bygherren dog være opmærksom på AB 18 § 24, stk. 1 og stk. 2. Hvis en enhedspris ikke finder anvendelse som følge af, at entreprenøren kan dokumentere, at variationsgrænsen for enhedspriser er oversteget (stk. 1) og forudsætningerne for enhedsprissætningen ikke er til stede (stk. 2), vil ydelsen forventeligt skulle indgå i opgørelsen over ”glemte ydelser”.

Tilkøbes ekstraarbejdet uden anvendelse af en enhedspris, fx i medgået tid eller på baggrund af en aftale om fast pris, kan ekstraarbejdet indgå i beregningen af konventionalbod.

3) ”Glemte ydelser” kontra samlet entreprisesum

Når der er lavet en samlet opgørelse over tilkøb af glemte ydelser, skal denne sammenholdes med den samlede enterprisesum for byggeriet/anlægsprojektet.

Det er prisen, som bygherren skal betale for den glemte ydelse, der indgår i opgørelsen (altså den pris for ekstraarbejdet, som bygherren betaler til entreprenøren for udførelsen).

Hvis den samlede opgørelse af alle tilkøbene af glemte ydelser udgør mindre end to % af den samlede entreprisesum, vil bygherren ikke kunne kræve konventionalbod. De to % udgør altså en bagatelgrænse.

Udgør tilkøbene af glemte ydelser derimod mere end to % af den samlede entreprisesum, vil bygherren kunne rejse et krav om konventionalbod svarende til fem % af den samlede sum af tilkøbene i forbindelse med entreprenørens udførelse.

Det samlede krav om konventionalbod kan dog ikke overstige ti % af rådgiverens honorar for opgaven (bodsmaksimum).

Der er altså tre økonomiske tal som er relevante:

• Den samlede entreprisesum for bygge- eller anlægsprojektet
• Summen af ekstraarbejder til entreprenøren, der ikke er afregnet iht. enhedspriser, og som ikke skyldes bygherrens tilkøb
• Rådgivers samlede honorar.

4) Rejs et krav/send en reklamation

Vær opmærksom på, at den samlede entreprisesum og rådgivers honorar erfaringsmæssigt udvikler sig undervejs (ønsker om ændringer, indeksregulering, tilkøb og lignende).

Det er først, når projektet er endeligt afsluttet (den samlede entreprisesum og rådgivers honorar kan endeligt opgøres), at konventionalbodskravet kan opgøres. Det er nemlig først på dette tidspunkt, at de beløbsmæssige grænser på to % og ti % kan opgøres.

Bygherren har mulighed for at rejse et erstatningskrav i stedet for krav om konventionalbod; hvis bygherrens tab er større end konventionalboden, er bygherren således berettiget til at kræve erstatning i stedet for konventionalbod. Tilsvarende er rådgiveren kun forpligtet til at betale erstatning, hvis rådgiver kan dokumentere, at tabet er mindre end konventionalboden.

Bemærk desuden, at hvis der kræves konventionalbod, afskæres bygherren fra at kræve erstatning for samme ydelse, og omvendt.

Det bør derfor altid overvejes, hvilket krav der ønskes rejst over for rådgiveren – konventionalbod eller erstatning.

Det er ikke udelukket, at bygherren ud over konventionalbod fortsat kan rejse krav om erstatning for følgevirkninger (omgørelse af andre arbejder, stilstand, udbedring, forlænget byggepladsdrift og lignende).

Vi hjælper gerne med at guide igennem de forskellige vurderinger. Ræk ud til advokat Kia Marina Borch-Hansen, advokat Melanie Palsgaard Andersen eller en af vores øvrige specialister.