Er dit byggeri delvist finansieret af statslige tilskud? Så skal du være ekstra opmærksom ved forsinkelser

Finansieringen af et bygge- eller anlægsprojekt kommer ofte fra flere kilder, både når der bygges privat og offentligt. Det er ikke ualmindeligt, at et byggeri er delvist finansieret af statslige tilskud som f.eks. bygningspuljen, der er målrettet energiforbedringsprojekter, eller tilgængelighedspuljen, der er målrettet at øge tilgængeligheden for borgere med handicap.

For at opnå tilskud, skal projektet opfylde forskellige krav, både til projektets indhold og karakter, omkostninger og tidsplan. Det er således helt almindeligt, at der i bekendtgørelsen eller i tilsagnet om tilskud fastsættes krav om, hvornår byggeriet skal igangsættes, og hvornår byggeriet skal være afleveret. Kravene er en betingelse for, at tilskuddet bliver udbetalt til bygherren.

Tilskudsmulighederne tager ikke hensyn til markedsudfordringer

De store prisstigninger og leveranceforsinkelser på byggematerialer, som vi har oplevet de seneste par år, og som stadig præger markedet, kan medføre forsinkelser i såvel igangværende som kommende bygge- og anlægsprojekter.

Men hvad sker der, hvis bygherren mister sit tilskud, fordi projektet forsinkes, f.eks. som følge af leverancesvigt på materialer?

Statslige tilskud har – populært sagt – hjemmel i en lov. Det betyder, at tilskudsordningerne oftest ikke tager hensyn til de markedsmæssige udfordringer, byggeriet kan rammes af. Kort sagt kan man sige, at tilskudsordningen udelukkende forholder sig til, om bygherren opfylder kravene til at opnå et tilskud eller ej. Hvad årsagen er til, at byggeriet f.eks. bliver forsinket, spiller som udgangspunkt ingen rolle ift., om bygherren er berettiget til tilskuddet.

Bortfalder tilskuddet, står bygherren oftest tilbage med en udfordring med at få byggeriet finansieret. Derfor er det relevant at se på, hvem der bærer risikoen og ansvaret for, at et tilskud falder bort.

Almindelige regler om forsinkelse

Parterne i projektet skal naturligvis forholde sig til, hvem der bærer risikoen for forsinkelsen. I AB 18 § 39 er beskrevet, i hvilke tilfælde entreprenøren har ret til tidsfristforlængelse. Det kan du læse mere om i en af vores tidligere artikler ifm. corona-pandemien og i en tidligere artikel om tidsfristforlængelse og dagbod i totalentreprise (reglerne er stort set de samme).

For så vidt angår krigen i Ukraine, er det værd at bemærke, at krig er nævnt som en force majeure-begivenhed i AB 18 § 39, stk. 1, litra c, der kan give entreprenøren ret til tidsfristforlængelse. Bestemmelsen gælder også en krigs indirekte påvirkning af byggesagen, hvis krigen (i et andet land) f.eks. påvirker entreprenørens mulighed for at få sine materialeleverancer.

Forsinkelse, som ikke giver entreprenøren ret til tidsfristforlængelse efter AB 18 § 39, er ansvarspådragende for entreprenøren. I det tilfælde er udgangspunktet, at entreprenøren skal erstatte bygherrens fulde tab i anledning af forsinkelsen (det er værd at bemærke, at ansvarsbegrænsningen mod indirekte tab i AB 18 § 53, stk. 2 kun gælder ved mangler, og således ikke ved forsinkelse). Men andre ord skal bygherre stilles, som om entreprenøren havde overholdt den eller de aftalte frister.

Erstatningskrævende tab

De tab, som kan være relevante i tilfælde af forsinkelse fra entreprenørens side, er i hovedsagen følgende:

• Erstatninger til andre entreprenører efter AB § 43 (f.eks. ved fagentreprise)
• Andre erstatninger til medkontrahenter, f.eks. en køber af ejendommen
• Driftstab, navnlig huslejetab og produktionstab
• Rentetab og kurstab
• Andre fordyrelser af byggeriet, f.eks. som følge af pris- og lønstigninger i den forlængede byggeperiode og forøgede vinterbyggeudgifter.

I tilfælde af forsinkelse kan bygherren derfor kræve erstatning for både direkte og indirekte tab, når blot det indirekte tab er adækvat, dvs. at tabet er påregneligt for entreprenøren.

I entrepriseaftaler er der ofte aftalt en fast dagbod for forsinkelse. Dagboden træder i stedet for erstatning, og derfor vil bygherren som udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning udover den aftalte dagbod.

Pasningsgarantien kan koste kommunen dyrt

Et eksempel på andre økonomiske tab, som kommunen kan blive påført ved forsinkelse, er kommunens pasningsgaranti, som er fastsat i dagtilbudslovens § 23. Den slår fast, at alle børn har adgang til at blive optaget i et dagtilbud (f.eks. vuggestue eller børnehave) inden skolestart. Hvis kommunalbestyrelsen ikke kan anvise en plads i et dagtilbud på det rigtige tidspunkt, er det et brud på pasningsgarantien. Den økonomiske sanktion for kommunen består herefter i, at kommune skal tilbagebetale tilskuddet for alle børn i dagtilbud i kommunen, indtil pasningsgarantien igen kan opfyldes.

Det kan ende med at blive en millionstor omkostning for kommunen som konsekvens af, at et dagtilbudsbyggeri bliver forsinket.

Tilskud fra tilgængelighedspuljen

Det kan også tænkes, at en kommune har ansøgt om tilskud fra statens pulje til tilgængelighedsforanstaltninger i eksisterende offentlig tilgængeligt byggeri med en borgerrettet servicefunktion. For tilgængelighedspuljen 2020 (bekendtgørelse nr. 195 af 12/03/2020) var tilskuddet blandet andet betinget af, at der opnås byggetilladelse senest 6 måneder fra tilsagnstidspunktet, og ligeledes at projektet er gennemført senest 2 år fra tilsagnstidspunktet.

Hvis projektet er forsinket i forhold til det aftalte tidspunkt, kan bygherren ende i en situation, hvor det tildelte tilskud bortfalder. I kombination med prisstigninger og leveringsudfordringer vil kommunen kunne stå i en svær situation, hvor man pludselig mangler tilskuddet til at finansiere projektet.

Grov forsømmelse eller ej?

Hvis entrepriseaftalen i de to eksempler ikke indeholder bestemmelser om dagbod, hvor erstatningens størrelse er fastsat på forhånd, udmåles erstatningen efter dansk rets almindelige regler om erstatning ved forsinkelse, jf. afsnittet om almindelige regler for forsinkelse ovenfor.

Spørgsmålet er, om entreprenøren kan blive pålagt at erstatte de tilskud, der måtte være bortfaldet?

Umiddelbart synes det klart, at forsinkelsen har en sammenhæng med at tilskuddet falder bort, dvs. en sammenhæng mellem årsagen (forsinkelsen) og det indtrådte økonomiske tab (skaden), som bygherren påføres. Der vil dog være en risiko for, at kravet mod entreprenøren vil blive reduceret (eller afvist), selvom det er dokumenteret – ud fra et adækvanssynspunkt – altså at entreprenøren ikke har kunne forudse eller forvente skaden (det mistede tilskud) som følge af årsagen (forsinkelsen).

Hvis der er udvist grov forsømmelse fra entreprenørens side, vil også lidt fjernere følger/skader betragtes som adækvate (påregnelige).

Det er derfor nærliggende at konkludere, at entreprenøren kan blive erstatningsansvarlig for bevillingstab, hvis der foreligger grov forsømmelse fra entreprenørens side. Hvis der ikke foreligger grov forsømmelse – misligholdelsen (forsinkelsen) skyldes f.eks. mangel på kvalificeret arbejdskraft eller andre udefrakommende omstændigheder, som entreprenøren bærer risikoen for – hæfter entreprenøren formentlig ikke for bevillingstabet eller den økonomiske sanktion, hvis det er tilfældet.

Gode råd til entrepriseaftalen

Vær tydelig: Bygherren skal i hovedtidsplanen markere vigtige deadlines, så entreprenøren kan indarbejde dem i arbejdsplanen. Derudover forpligter AB 18 § 4, stk. 6 og stk. 7 bygherren til i udbudsmaterialet at oplyse om forhold, der har betydning for entreprenørens tilbud eller er af væsentlig betydning for bygherren. Frister omkring tilskudsordninger vil ofte have betydning både for entreprenørens tilbud og for bygherren, og bør derfor være beskrevet i udbudsmaterialet. Vær derfor tydelig om fristerne, og uddyb i entrepriseaftalen, hvorfor fristen er vigtig.

Samarbejd om projektet: Den bedste løsning er naturligvis, at projektet ikke bliver forsinket. Derfor er det en god idé at få etableret et godt og tillidsfuldt samarbejde fra start, hvor man i fællesskab har fokus på at løse de udfordringer, der kan bringe tidsplanen i fare. Via et godt samarbejde vil parterne meget ofte kunne løse udfordringerne langt mere effektivt end ved silotænkning og bod.

Tidlig inddragelse af entreprenøren: Som en del af samarbejdet kan det være gavnligt at få entreprenøren tidligt med i projektet. Integreret Byggeri og andre samarbejdsformer skaber muligheden for at finde de bygbare løsninger i tide. Du kan få gode råd om integreret samarbejde her: Når tidlig inddragelse af entreprenøren øger fremdriften | Molt Wengel (mowe.dk)

Overvej dagboden: Hvis bygherren fastsætter en dagbod i entrepriseaftalen, skal bygherren forholde sig til risikoen for at miste et tilskud eller en bevilling, fordi der som udgangspunkt ikke er mulighed for at kræve erstatning udover dagboden. Dagbodens størrelse kan samtidig være en forventningsafstemning med entreprenøren om, hvorfor det er vigtigt, at byggeriet afleveres til tiden. Men en (høj) dagbod løser sjældent problemet og kan være en forhindring for at modtage gode tilbud. Derfor bør en dagbod ikke stå alene.

Forcering: Betaling for forcering er reguleret i AB 18 § 41, men vær opmærksom på, at entreprenøren ikke har pligt til at forcere. Forcering skal aftales. Hvis bygherren risikerer at miste et tilskud ved forsinkelse af byggeriet, kan der være en konkret og relevant anledning til at udbyde projektet med mulighed for forcering. Forcering forudsætter naturligvis – blandt andre forhold – at materialerne er tilgængelige, men forsinkelsen på materialerne kan i nogen tilfælde indhentes ved forcering.

Hvis du vil vide mere, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale. Ring på tlf.  70 22 49 99 eller send en mail til: info@mowe.dk.